administramos plata ajena…

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Séptimo día emitió el 11 de noviembre un programa dedicado a la propiedad horizontal bajo el título plata ajena, durante 48 minutos los periodistas intentaron realizar una radiografía sobre el panorama de la propiedad horizontal en Colombia, una radiografía que evidenció un desconocimiento total del régimen de propiedad horizontal (no solo por los periodistas, sino también por parte de los propietarios, residentes, y con vergüenza funcionarios como es el caso de la representante del Ministerio de Vivienda )

Hoy la Corporación P.H. quisiera hacer una reflexión sobre la necesidad de masificar este régimen especial de dominio, que en principio deberá conocer el propietario, es él quien debe manejarlo  ya que es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.

El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos,  el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado,  genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)

Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)

Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:

  • ¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
  • ¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
  • ¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
  • ¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?

Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:

  • Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
  • No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
  • Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal

¿Pero qué hacer?

Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.

hombre-pensando-e1542121513108.pngAcudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.

Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:

  1. Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
  1. Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
  1. Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
  1. Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
  1. Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
  1. Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.

Es qué,  queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.

Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

DIRECTORA CORPORACIÓN P.H.

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La información, un elemento clave a la hora de administrar p.h.

En la actual sociedad del conocimiento, la información es un activo muy importante a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo o emprendimiento, esto también es relevante a la hora de administrar propiedad horizontal.

Por esta razón, la Corporación P.H. le comparte 6 tips para consejeros y administradores, con el propósito que su función se realice de la mejor manera.

Una comunidad enterada de lo que sucede en la copropiedad colabora más con la administración.

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EL DERECHO DE PETICIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Un lector de nuestro blog nos realizó la siguiente pregunta.

¿Debe la administración de una propiedad horizontal dar respuesta a los derechos de petición que realizan los copropietarios, teniendo en cuenta que el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales?

obligacionPara resolver el anterior interrogante, lo primero que se debe indicar es que el derecho de petición, es un derecho fundamental que se encuentra contenido en el artículo 23 de la Constitución Política de 1991, el cual indica que “toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución”

 Este derecho fundamental fue reglamentado por la ley 1755 de 2015, el cual en su artículo 32 sostiene lo siguiente:

Artículo 32. Derecho de petición ante organizaciones privadas para garantizar los derechos fundamentales. Toda persona podrá ejercer el derecho de petición para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas con o sin personería jurídica, tales como sociedades, corporaciones, fundaciones, asociaciones, organizaciones religiosas, cooperativas, instituciones financieras o clubes.

Como se puede observar, en el listado que se encuentra en el artículo 32 de la ley 1755 de 2015, no se menciona a la propiedad horizontal, razón por la cual algunas copropiedades se basan para negarse a dar respuesta a las peticiones respetuosas de los copropietarios, frente a este tema, es necesario mencionar que la sentencia T-333 de 2018 emitida por la Corte Constitucional, indico lo siguiente.

Inscribete en nuestra actualización de contratos en propiedad horizontal, cierre de inscripciones 5 de noviembre de 2018, toda la información aquí

“La acción de tutela es procedente cuando un copropietario o residente de una propiedad horizontal la presenta contra los órganos de administración de esta, pues el copropietario o residente se encuentra en una situación de subordinación ante los órganos de administración, por otro lado, una organización o institución privada vulnera el derecho de petición de una persona que se encuentran en subordinación frente a la primera cuando dicha persona presenta una solicitud y la entidad no emite una respuesta de fondo dentro del término legalmente establecido para ello.”

Para la Corte Constitucional la lista de organizaciones e instituciones privadas prevista en el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales. Esta lista no debe ser entendida como taxativa. El artículo 32 de dicha ley estatutaria establece expresamente la regla según la cual cualquier persona puede presentar peticiones para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas y provee una lista de ejemplos de organizaciones e instituciones frente a las que, a pesar de tratarse de particulares, es posible ejercer el derecho de petición.

Bajo esta línea jurisprudencial, la propiedad horizontal debe dar respuesta a los derechos de petición elevados no solo por los copropietarios sino también a los residentes, dentro de los términos previstos por la ley 1755 de 2015.

Puede leer la sentencia T-333 de 2018 aquí.

Hasta una próxima entrada.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora Jurídica

Corporación P.H.

UNA JUEZ DE LA REPÚBLICA CON SENTIDO SOCIAL.

El domingo 21 de octubre de 2018, en la ciudad de Bogotá he invitados por el Dr. Jorge León Forero, director de la Fundación Colombiana de Derecho y abogado experto en propiedad horizontal, tuvimos la oportunidad de ver como una Juez con alto sentido social y conocedora de la problemática en materia de convivencia que padece hoy por hoy la propiedad horizontal decidió dictar el fallo de segunda instancia de un proceso de nulidad de escritura pública en el salón comunal de la copropiedad en una asamblea general de propietarios.

El propósito de la Juez 34 del circuito de Bogotá fue conocer las distintas posturas de la comunidad frente al conflicto presentado, además de permitir que las partes en el proceso explicaran su postura ante la asamblea, con el objetivo de disminuir posibles conflictos a futuro que deterioraran aún más la convivencia en esa copropiedad.

La juez comprometida con su función social, instó a la participación dentro del conjunto residencial con el propósito de dividir el poder y ser más efectivos en la toma de decisiones, les recordó, que no hay nada peor que un mal vecino y que la mejor solución a un conflicto es la que beneficia a todos, para lo cual cada uno de los miembros de la comunidad  debe ceder un poco en sus intereses personales, la juez ante la asamblea hizo un llamado a la reflexión de los asistentes sobre la importancia de trabajar por la paz entre vecinos y la sana convivencia.

Más allá de los elementos jurídicos del proceso, que solo competen a la comunidad, esta nota busca exaltar a la funcionaria pública que decidió salir de su despacho, acercarse a la comunidad escucharla, explicarle el proceso y dictar su fallo ante la asamblea, buscando así que los asistentes, más del 70% del coeficiente de la propiedad horizontal participaran de la decisión, mitigando de esta forma los problemas de convivencia y buscando restablecer el tejido social en una comunidad que se encontraba en conflicto por un periodo superior a 11 años.

Servidores públicos como la Juez 34 Civil de Circuito merecen ser exaltados, ovacionados, realmente necesitamos más servidores como ella, comprometidos con su labor y conocedores de la importancia de trabajar en pro de la sana convivencia y la paz.

Agradezco profundamente al Dr.Jorge León Forero director de la Fundación Colombiana de Derecho, por la invitación a este acontecimiento, a presenciar una labor tan bonita que genera un hito en la propiedad horizontal, y sea este el momento de invitar a los profesionales en derecho a que aporten a la construcción de  buenas prácticas de convivencia en las comunidades que asesoran, como muy sabiamente lo dijo la juez durante el transcurso de la audiencia “ en ocasiones es mejor ser feliz que tener la razón”

Un fragmento de la Audiencia.


DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION PH.

Decisiones que requieren mayoría calificada

Compartimos con nuestros lectores la pildorita de conocimiento de esta semana, material de estudio que hace parte de nuestro micro curso: Asambleas en la propiedad horizontal.

No olvides suscribirte a nuestro canal youtube todos los lunes recibes material nuevo https://www.youtube.com/channel/UCde79lqZtHuxByaVl8vMsBQ, y haz parte de nuestra comunidad educativa.

¿Puedo dejar de pagar las expensas comunes cuando no estoy de acuerdo con la administración?

El portal de Corporación P.H. ha sido utilizado por distintos usuarios para buscar la resolución de inquietudes en torno al régimen de propiedad horizontal, hoy queremos compartir una consulta, que consideramos puede ser de ayuda para otros lectores de nuestro blog. a continuación la consulta y la respuesta dada por nuestra entidad,

Buenos dias

Dra Diana Carolina
gracias por tener este espacio y esta empresa en bien de las coopropiedades.

cordial y atento saludo

no se si es posible que usted me ayude a despejar estas dudas que tengo con relación a la coopropiedad donde vivo con mi familia desde hace 7 años en la ciudad de cali y cuyo estrato social es 5 casas puramente para vivienda según el pot de la ciudad:

1. el consejo y administracion de 2017, hizo aprobar por asamblea que aquellos propietarios que tuviesen negocios dentro de la unidad (venta de carros, materiales de construcción, spa, etc) podían funcionar, atendiendo publico que entra y sale de la unidad todos los días y a cualquier hora, solo que ellos los comerciantes debían tener una póliza contra robos en la comunidad, así no mas y sin especificar ni como ni cuando.  dra es esto posible??

2. la sra administradora, que ademas es propietaria, trabaja en una empresa particular y se ha tomado la administración con la venia del consejo,  sin especificar un horario ni sitio donde poder atender a los residentes. como es lógico casi nunca esta, no tiene un horario establecido y casi siempre hay que estarle diciendo lo que hay que hacer en zonas comunes, por su falta de tiempo, ademas de su poco conocimiento sobre la ley  de propiedad horizontal 675 de 2001.

3. a raíz de todos estos problemas con la sra y con el consejo, el cual esta integrado por un juez y otras personas mas yo he venido teniendo algunas diferencias que no hemos podido sanjar sobre todo por el tema de las ventas al interior de la unidad.
puedo yo en calidad de protesta, dejar de pagar la cuota de administración ( consignando en otra cuenta a nombre de la coopropiedad) hasta tanto el consejo resuelva los problemas de las ventas, zonas comunes y demás que en este momento nos distancian.???

muchas gracias dra por su amable respuesta y orientación que nos pueda ofrecer.

 

Señor:

Juan Perez (nombre ficticio, para proteger la identidad del consultante)

Cali.

Ref. Destinación de bienes inmuebles.

Reciba un cordial saludo,

Por medio de la presente, me permito dar respuesta sobre os interrogantes planteados a través de nuestra pagina web.

Para mejor comprensión el presente concepto se ha dividido en 3 partes a fin de dar orden a las consultas planteadas.

1.DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

El artículo 5 de la ley 675 de 2001 señala que el reglamento de la copropiedad debe indicar  lo siguiente:

  1. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Si de acuerdo con el Plan de Ordenamiento territorial de Cali, el lugar en el cual se encuentran las viviendas tiene un uso de suelo restringido, es decir solo para uso residencial, los establecimientos comerciales que usted menciona se encuentran fuera de la ley, en este caso de las directrices contenidas en la Ley 1801 de 2016.

Esta solicitud del concepto de usos de suelos es obligatorio para todo establecimiento abierto al público, sin importar su destinación y la calidad de persona natural o jurídica del propietario del establecimiento como tal.

Asi las cosas, el permiso dado por la asamblea general de copropietarios es un evidente cambio del reglamento de propiedad horizontal al permitir que las unidades privadas puedan destinarse para actividades mercantiles, razón por la cual se hará necesario el cambio del reglamento de la copropiedad lo cual genera cargas adicionales tales como: Obligatoriedad del revisor fiscal, elementos de índole tributaria, entre otros, por tal motivo, la decisión debió tomarse de acuerdo con las reglas de la mayoría calificada en la toma de decisiones, sin embargo, usted no podrá a esta altura impugnar el acta en la cual se tomó la decisión por cuanto este procedimiento solo se podrá realizar dentro de los dos meses siguientes contados a partir de la realización de la asamblea.

En estos eventos y si los mecanismos alternativos de solución de conflictos no son efectivos usted podrá acudir a un juez de la República para que dirima la controversia, además podrá presentar su queja ante las entidades de la alcaldía municipal competentes sobre el incumplimiento de los requerimientos de uso de suelos de los establecimientos que usted menciona.

2. EL HORARIO DE LA ADMINISTRACIÓN

Si el reglamento de la copropiedad no indica nada contrario, es el consejo de administración el encargado por mandato legal de nombrar al administrador de la copropiedad, son ellos los encargados de realizar la contratación y podrán escoger lo que según su criterio se ajuste a las necesidades de la copropiedad, es decir, podrán elegir un contrato laboral o de prestación de servicios. Asi las cosas, deberá solicitar en calidad de propietario copia del contrato realizado con la administradora a fin de verificar si tiene estipulada la obligación de cumplir horario (contrato laboral) o si por el contrario ella misma es libre de determinar el tiempo que dedica al cumplimiento de sus funciones (contrato de prestación de servicios).

3. PAGO DE EXPENSAS COMUNES

No es recomendable dejar de cancelar las expensas comunes a la copropiedad por cuanto las mismas son de carácter obligatorio, ya que con estas es posible la prestación de servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad, Asi las cosas, sus diferencias actuales con la administradora o el consejo de administración no tienen nada que ver con los servicios tales como aseo de áreas comunes, vigilancia y seguridad, pago de servicios públicos de las áreas comunes entre otros. De acuerdo con los hechos narrados por usted, en el caso en cuestión no aplicaría el pago por consignación, y de querer hacer el pago de esta forma usted deberá concientizarse que este es un proceso donde un juez es la persona idónea para autorizar la consignación y designar a la persona a quien debe realizarle la consignación debida.

En los anteriores términos se absuelve la consulta indicando que para hacerlo, este entidad se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este  escrito son los previstos en la ley 1755 de 2015 los conceptos emitidos por esta  entidad sin ánimo de lucro como respuestas a peticiones realizados en el ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.

Atentamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H:

 

¿En su copropiedad cobran por el uso del parqueadero común?

Tanto si su respuesta fue si o no, por favor lea atentamente lo siguiente.

En virtud de la ley del consumidor, ley 1480 de 2011, quien preste el servicio de parqueadero (sea persona natural o jurídica) deberá cumplir con las siguientes obligaciones.

Expedir un recibo del bien en el cual se mencione la fecha y hora de la recepción,

  • La identificación del bien,
  • El estado en que se encuentra y
  • el valor del servicio en la modalidad en que se preste.

la norma indica que para la identificación y el estado en que se recibe el bien al momento del ingreso, podrá utilizarse medios tecnológicos que garanticen el cumplimiento de esta obligación.

RECUERDE

Quien preste el servicio asume la custodia y conservación adecuada del bien y, por lo tanto, de la integridad de los elementos que lo componen, así como la de sus equipos anexos o complementarios, si los tuviere.

Cuando se trate de zonas de parqueo gratuito, el prestador del servicio responderá por los daños causados cuando medie dolo o culpa grave.

Estas obligaciones, también atañen a la propiedad horizontal, por eso se hace necesario tomar las medidas necesarias para cumplir con el mandato legal así como buscar alternativas que permitan prestar este servicio de la mejor manera.

Estudiemos esta y otras obligaciones de la propiedad horizontal en el curso de actualización de la Corporación P.H.

Frente a este tema, si quiere conocer la postura de la Superintendencia de Industria y Comercio, lo invitamos a leer la Sentencia  10927 de 01 de noviembre de 2017, en la cual sanciona a conjunto residencial pinar de la Fontana, por el no cumplimiento de estos requerimientos. puede descargar la sentencia aquí.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACION P.H.