Decisiones que requieren mayoría calificada

Compartimos con nuestros lectores la pildorita de conocimiento de esta semana, material de estudio que hace parte de nuestro micro curso: Asambleas en la propiedad horizontal.

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¿Puedo dejar de pagar las expensas comunes cuando no estoy de acuerdo con la administración?

El portal de Corporación P.H. ha sido utilizado por distintos usuarios para buscar la resolución de inquietudes en torno al régimen de propiedad horizontal, hoy queremos compartir una consulta, que consideramos puede ser de ayuda para otros lectores de nuestro blog. a continuación la consulta y la respuesta dada por nuestra entidad,

Buenos dias

Dra Diana Carolina
gracias por tener este espacio y esta empresa en bien de las coopropiedades.

cordial y atento saludo

no se si es posible que usted me ayude a despejar estas dudas que tengo con relación a la coopropiedad donde vivo con mi familia desde hace 7 años en la ciudad de cali y cuyo estrato social es 5 casas puramente para vivienda según el pot de la ciudad:

1. el consejo y administracion de 2017, hizo aprobar por asamblea que aquellos propietarios que tuviesen negocios dentro de la unidad (venta de carros, materiales de construcción, spa, etc) podían funcionar, atendiendo publico que entra y sale de la unidad todos los días y a cualquier hora, solo que ellos los comerciantes debían tener una póliza contra robos en la comunidad, así no mas y sin especificar ni como ni cuando.  dra es esto posible??

2. la sra administradora, que ademas es propietaria, trabaja en una empresa particular y se ha tomado la administración con la venia del consejo,  sin especificar un horario ni sitio donde poder atender a los residentes. como es lógico casi nunca esta, no tiene un horario establecido y casi siempre hay que estarle diciendo lo que hay que hacer en zonas comunes, por su falta de tiempo, ademas de su poco conocimiento sobre la ley  de propiedad horizontal 675 de 2001.

3. a raíz de todos estos problemas con la sra y con el consejo, el cual esta integrado por un juez y otras personas mas yo he venido teniendo algunas diferencias que no hemos podido sanjar sobre todo por el tema de las ventas al interior de la unidad.
puedo yo en calidad de protesta, dejar de pagar la cuota de administración ( consignando en otra cuenta a nombre de la coopropiedad) hasta tanto el consejo resuelva los problemas de las ventas, zonas comunes y demás que en este momento nos distancian.???

muchas gracias dra por su amable respuesta y orientación que nos pueda ofrecer.

 

Señor:

Juan Perez (nombre ficticio, para proteger la identidad del consultante)

Cali.

Ref. Destinación de bienes inmuebles.

Reciba un cordial saludo,

Por medio de la presente, me permito dar respuesta sobre os interrogantes planteados a través de nuestra pagina web.

Para mejor comprensión el presente concepto se ha dividido en 3 partes a fin de dar orden a las consultas planteadas.

1.DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

El artículo 5 de la ley 675 de 2001 señala que el reglamento de la copropiedad debe indicar  lo siguiente:

  1. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Si de acuerdo con el Plan de Ordenamiento territorial de Cali, el lugar en el cual se encuentran las viviendas tiene un uso de suelo restringido, es decir solo para uso residencial, los establecimientos comerciales que usted menciona se encuentran fuera de la ley, en este caso de las directrices contenidas en la Ley 1801 de 2016.

Esta solicitud del concepto de usos de suelos es obligatorio para todo establecimiento abierto al público, sin importar su destinación y la calidad de persona natural o jurídica del propietario del establecimiento como tal.

Asi las cosas, el permiso dado por la asamblea general de copropietarios es un evidente cambio del reglamento de propiedad horizontal al permitir que las unidades privadas puedan destinarse para actividades mercantiles, razón por la cual se hará necesario el cambio del reglamento de la copropiedad lo cual genera cargas adicionales tales como: Obligatoriedad del revisor fiscal, elementos de índole tributaria, entre otros, por tal motivo, la decisión debió tomarse de acuerdo con las reglas de la mayoría calificada en la toma de decisiones, sin embargo, usted no podrá a esta altura impugnar el acta en la cual se tomó la decisión por cuanto este procedimiento solo se podrá realizar dentro de los dos meses siguientes contados a partir de la realización de la asamblea.

En estos eventos y si los mecanismos alternativos de solución de conflictos no son efectivos usted podrá acudir a un juez de la República para que dirima la controversia, además podrá presentar su queja ante las entidades de la alcaldía municipal competentes sobre el incumplimiento de los requerimientos de uso de suelos de los establecimientos que usted menciona.

2. EL HORARIO DE LA ADMINISTRACIÓN

Si el reglamento de la copropiedad no indica nada contrario, es el consejo de administración el encargado por mandato legal de nombrar al administrador de la copropiedad, son ellos los encargados de realizar la contratación y podrán escoger lo que según su criterio se ajuste a las necesidades de la copropiedad, es decir, podrán elegir un contrato laboral o de prestación de servicios. Asi las cosas, deberá solicitar en calidad de propietario copia del contrato realizado con la administradora a fin de verificar si tiene estipulada la obligación de cumplir horario (contrato laboral) o si por el contrario ella misma es libre de determinar el tiempo que dedica al cumplimiento de sus funciones (contrato de prestación de servicios).

3. PAGO DE EXPENSAS COMUNES

No es recomendable dejar de cancelar las expensas comunes a la copropiedad por cuanto las mismas son de carácter obligatorio, ya que con estas es posible la prestación de servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad, Asi las cosas, sus diferencias actuales con la administradora o el consejo de administración no tienen nada que ver con los servicios tales como aseo de áreas comunes, vigilancia y seguridad, pago de servicios públicos de las áreas comunes entre otros. De acuerdo con los hechos narrados por usted, en el caso en cuestión no aplicaría el pago por consignación, y de querer hacer el pago de esta forma usted deberá concientizarse que este es un proceso donde un juez es la persona idónea para autorizar la consignación y designar a la persona a quien debe realizarle la consignación debida.

En los anteriores términos se absuelve la consulta indicando que para hacerlo, este entidad se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este  escrito son los previstos en la ley 1755 de 2015 los conceptos emitidos por esta  entidad sin ánimo de lucro como respuestas a peticiones realizados en el ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.

Atentamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H:

 

¿En su copropiedad cobran por el uso del parqueadero común?

Tanto si su respuesta fue si o no, por favor lea atentamente lo siguiente.

En virtud de la ley del consumidor, ley 1480 de 2011, quien preste el servicio de parqueadero (sea persona natural o jurídica) deberá cumplir con las siguientes obligaciones.

Expedir un recibo del bien en el cual se mencione la fecha y hora de la recepción,

  • La identificación del bien,
  • El estado en que se encuentra y
  • el valor del servicio en la modalidad en que se preste.

la norma indica que para la identificación y el estado en que se recibe el bien al momento del ingreso, podrá utilizarse medios tecnológicos que garanticen el cumplimiento de esta obligación.

RECUERDE

Quien preste el servicio asume la custodia y conservación adecuada del bien y, por lo tanto, de la integridad de los elementos que lo componen, así como la de sus equipos anexos o complementarios, si los tuviere.

Cuando se trate de zonas de parqueo gratuito, el prestador del servicio responderá por los daños causados cuando medie dolo o culpa grave.

Estas obligaciones, también atañen a la propiedad horizontal, por eso se hace necesario tomar las medidas necesarias para cumplir con el mandato legal así como buscar alternativas que permitan prestar este servicio de la mejor manera.

Estudiemos esta y otras obligaciones de la propiedad horizontal en el curso de actualización de la Corporación P.H.

Frente a este tema, si quiere conocer la postura de la Superintendencia de Industria y Comercio, lo invitamos a leer la Sentencia  10927 de 01 de noviembre de 2017, en la cual sanciona a conjunto residencial pinar de la Fontana, por el no cumplimiento de estos requerimientos. puede descargar la sentencia aquí.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACION P.H.

Conoce nuestra aula virtual

La Corporación P.H. tiene como objeto social masificar el conocimiento sobre el régimen de propiedad horizontal en Colombia, para lo cual contamos con un campus virtual en el que de forma amigable y accesible buscamos cumplir con nuestro objetivo.

En nuestro campus la comunidad educativa de la Corporación P.H.  encuentra Micro-cursos, diplomados y cursos de actualización sobre el régimen de propiedad horizontal, todos nuestros procesos formativos son de calidad, actualizados y a un costo accesible para nuestros estudiantes; si quieres conocer nuestra oferta educativa, visita nuestra pagina web aqui .

Te presentamos parte de nuestra aula virtual, conoce nuestro campus virtual y animate a ser parte de nuestra comunidad.

CURSO ACTUALIZACIÓN JURÍDICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Corporación P.H. se permite ofrecer a nuestra comunidad educativa, un curso de actualización de las nuevas obligaciones en materia de propiedad horizontal, dirigido a administradores, consejeros y a quienes tengan relación directa o indirecta con la propiedad horizontal.

Inicio 22  de Octubre de 2018

OBJETIVO

Actualizar conocimientos de nuestros estudiantes en materia de obligaciones derivadas del sistema jurídico de propiedad horizontal.

METODOLOGÍA

A través de escenarios 100% virtuales se propende por el aprendizaje autónomo,  con el uso de distintas herramientas de aprendizaje tales como: material en archivos PDF, videos, actividades lúdicas, presentaciones interactivas, evaluaciones en línea, talleres, entre otras.

eastbay realtors inc. (1)

 CONTENIDO

  • Generalidades de la Implementación del SG-SST para propiedad horizontal.

  • Protección de datos y obligaciones derivadas de la ley 1851 de 2012 en materia de propiedad horizontal.

  • Protección al consumidor de servicios de propiedad horizontal.

  • Facturación electrónica en materia de propiedad horizontal

DURACIÓN

El curso tendrá inicio el 22 de octubre de 2018 y terminara el 26 de noviembre de 2018

INVERSIÓN

El valor del cursos de actualización es de $250.000, que deberán ser consignados en el BANCO DE BOGOTÁ: Cuenta de ahorros Número: 103250072 a nombre de CORPORACION P.H.

CERTIFICADO

Luego de realizar el curso de actualización  nuestros estudiantes pueden obtener un certificado de participación conforme al Decreto 2904 de 2009 del Ministerio de Educación. Para lo cual deben obtener un promedio de 80 puntos en el computo del puntaje obtenido en las actividades de estudio programadas.

Inscribete aqui

 

¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes: