administramos plata ajena…

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Séptimo día emitió el 11 de noviembre un programa dedicado a la propiedad horizontal bajo el título plata ajena, durante 48 minutos los periodistas intentaron realizar una radiografía sobre el panorama de la propiedad horizontal en Colombia, una radiografía que evidenció un desconocimiento total del régimen de propiedad horizontal (no solo por los periodistas, sino también por parte de los propietarios, residentes, y con vergüenza funcionarios como es el caso de la representante del Ministerio de Vivienda )

Hoy la Corporación P.H. quisiera hacer una reflexión sobre la necesidad de masificar este régimen especial de dominio, que en principio deberá conocer el propietario, es él quien debe manejarlo  ya que es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.

El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos,  el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado,  genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)

Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)

Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:

  • ¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
  • ¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
  • ¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
  • ¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?

Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:

  • Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
  • No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
  • Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal

¿Pero qué hacer?

Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.

hombre-pensando-e1542121513108.pngAcudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.

Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:

  1. Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
  1. Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
  1. Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
  1. Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
  1. Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
  1. Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.

Es qué,  queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.

Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

DIRECTORA CORPORACIÓN P.H.

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UNA JUEZ DE LA REPÚBLICA CON SENTIDO SOCIAL.

El domingo 21 de octubre de 2018, en la ciudad de Bogotá he invitados por el Dr. Jorge León Forero, director de la Fundación Colombiana de Derecho y abogado experto en propiedad horizontal, tuvimos la oportunidad de ver como una Juez con alto sentido social y conocedora de la problemática en materia de convivencia que padece hoy por hoy la propiedad horizontal decidió dictar el fallo de segunda instancia de un proceso de nulidad de escritura pública en el salón comunal de la copropiedad en una asamblea general de propietarios.

El propósito de la Juez 34 del circuito de Bogotá fue conocer las distintas posturas de la comunidad frente al conflicto presentado, además de permitir que las partes en el proceso explicaran su postura ante la asamblea, con el objetivo de disminuir posibles conflictos a futuro que deterioraran aún más la convivencia en esa copropiedad.

La juez comprometida con su función social, instó a la participación dentro del conjunto residencial con el propósito de dividir el poder y ser más efectivos en la toma de decisiones, les recordó, que no hay nada peor que un mal vecino y que la mejor solución a un conflicto es la que beneficia a todos, para lo cual cada uno de los miembros de la comunidad  debe ceder un poco en sus intereses personales, la juez ante la asamblea hizo un llamado a la reflexión de los asistentes sobre la importancia de trabajar por la paz entre vecinos y la sana convivencia.

Más allá de los elementos jurídicos del proceso, que solo competen a la comunidad, esta nota busca exaltar a la funcionaria pública que decidió salir de su despacho, acercarse a la comunidad escucharla, explicarle el proceso y dictar su fallo ante la asamblea, buscando así que los asistentes, más del 70% del coeficiente de la propiedad horizontal participaran de la decisión, mitigando de esta forma los problemas de convivencia y buscando restablecer el tejido social en una comunidad que se encontraba en conflicto por un periodo superior a 11 años.

Servidores públicos como la Juez 34 Civil de Circuito merecen ser exaltados, ovacionados, realmente necesitamos más servidores como ella, comprometidos con su labor y conocedores de la importancia de trabajar en pro de la sana convivencia y la paz.

Agradezco profundamente al Dr.Jorge León Forero director de la Fundación Colombiana de Derecho, por la invitación a este acontecimiento, a presenciar una labor tan bonita que genera un hito en la propiedad horizontal, y sea este el momento de invitar a los profesionales en derecho a que aporten a la construcción de  buenas prácticas de convivencia en las comunidades que asesoran, como muy sabiamente lo dijo la juez durante el transcurso de la audiencia “ en ocasiones es mejor ser feliz que tener la razón”

Un fragmento de la Audiencia.


DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION PH.

¿Puedo dejar de pagar las expensas comunes cuando no estoy de acuerdo con la administración?

El portal de Corporación P.H. ha sido utilizado por distintos usuarios para buscar la resolución de inquietudes en torno al régimen de propiedad horizontal, hoy queremos compartir una consulta, que consideramos puede ser de ayuda para otros lectores de nuestro blog. a continuación la consulta y la respuesta dada por nuestra entidad,

Buenos dias

Dra Diana Carolina
gracias por tener este espacio y esta empresa en bien de las coopropiedades.

cordial y atento saludo

no se si es posible que usted me ayude a despejar estas dudas que tengo con relación a la coopropiedad donde vivo con mi familia desde hace 7 años en la ciudad de cali y cuyo estrato social es 5 casas puramente para vivienda según el pot de la ciudad:

1. el consejo y administracion de 2017, hizo aprobar por asamblea que aquellos propietarios que tuviesen negocios dentro de la unidad (venta de carros, materiales de construcción, spa, etc) podían funcionar, atendiendo publico que entra y sale de la unidad todos los días y a cualquier hora, solo que ellos los comerciantes debían tener una póliza contra robos en la comunidad, así no mas y sin especificar ni como ni cuando.  dra es esto posible??

2. la sra administradora, que ademas es propietaria, trabaja en una empresa particular y se ha tomado la administración con la venia del consejo,  sin especificar un horario ni sitio donde poder atender a los residentes. como es lógico casi nunca esta, no tiene un horario establecido y casi siempre hay que estarle diciendo lo que hay que hacer en zonas comunes, por su falta de tiempo, ademas de su poco conocimiento sobre la ley  de propiedad horizontal 675 de 2001.

3. a raíz de todos estos problemas con la sra y con el consejo, el cual esta integrado por un juez y otras personas mas yo he venido teniendo algunas diferencias que no hemos podido sanjar sobre todo por el tema de las ventas al interior de la unidad.
puedo yo en calidad de protesta, dejar de pagar la cuota de administración ( consignando en otra cuenta a nombre de la coopropiedad) hasta tanto el consejo resuelva los problemas de las ventas, zonas comunes y demás que en este momento nos distancian.???

muchas gracias dra por su amable respuesta y orientación que nos pueda ofrecer.

 

Señor:

Juan Perez (nombre ficticio, para proteger la identidad del consultante)

Cali.

Ref. Destinación de bienes inmuebles.

Reciba un cordial saludo,

Por medio de la presente, me permito dar respuesta sobre os interrogantes planteados a través de nuestra pagina web.

Para mejor comprensión el presente concepto se ha dividido en 3 partes a fin de dar orden a las consultas planteadas.

1.DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

El artículo 5 de la ley 675 de 2001 señala que el reglamento de la copropiedad debe indicar  lo siguiente:

  1. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Si de acuerdo con el Plan de Ordenamiento territorial de Cali, el lugar en el cual se encuentran las viviendas tiene un uso de suelo restringido, es decir solo para uso residencial, los establecimientos comerciales que usted menciona se encuentran fuera de la ley, en este caso de las directrices contenidas en la Ley 1801 de 2016.

Esta solicitud del concepto de usos de suelos es obligatorio para todo establecimiento abierto al público, sin importar su destinación y la calidad de persona natural o jurídica del propietario del establecimiento como tal.

Asi las cosas, el permiso dado por la asamblea general de copropietarios es un evidente cambio del reglamento de propiedad horizontal al permitir que las unidades privadas puedan destinarse para actividades mercantiles, razón por la cual se hará necesario el cambio del reglamento de la copropiedad lo cual genera cargas adicionales tales como: Obligatoriedad del revisor fiscal, elementos de índole tributaria, entre otros, por tal motivo, la decisión debió tomarse de acuerdo con las reglas de la mayoría calificada en la toma de decisiones, sin embargo, usted no podrá a esta altura impugnar el acta en la cual se tomó la decisión por cuanto este procedimiento solo se podrá realizar dentro de los dos meses siguientes contados a partir de la realización de la asamblea.

En estos eventos y si los mecanismos alternativos de solución de conflictos no son efectivos usted podrá acudir a un juez de la República para que dirima la controversia, además podrá presentar su queja ante las entidades de la alcaldía municipal competentes sobre el incumplimiento de los requerimientos de uso de suelos de los establecimientos que usted menciona.

2. EL HORARIO DE LA ADMINISTRACIÓN

Si el reglamento de la copropiedad no indica nada contrario, es el consejo de administración el encargado por mandato legal de nombrar al administrador de la copropiedad, son ellos los encargados de realizar la contratación y podrán escoger lo que según su criterio se ajuste a las necesidades de la copropiedad, es decir, podrán elegir un contrato laboral o de prestación de servicios. Asi las cosas, deberá solicitar en calidad de propietario copia del contrato realizado con la administradora a fin de verificar si tiene estipulada la obligación de cumplir horario (contrato laboral) o si por el contrario ella misma es libre de determinar el tiempo que dedica al cumplimiento de sus funciones (contrato de prestación de servicios).

3. PAGO DE EXPENSAS COMUNES

No es recomendable dejar de cancelar las expensas comunes a la copropiedad por cuanto las mismas son de carácter obligatorio, ya que con estas es posible la prestación de servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad, Asi las cosas, sus diferencias actuales con la administradora o el consejo de administración no tienen nada que ver con los servicios tales como aseo de áreas comunes, vigilancia y seguridad, pago de servicios públicos de las áreas comunes entre otros. De acuerdo con los hechos narrados por usted, en el caso en cuestión no aplicaría el pago por consignación, y de querer hacer el pago de esta forma usted deberá concientizarse que este es un proceso donde un juez es la persona idónea para autorizar la consignación y designar a la persona a quien debe realizarle la consignación debida.

En los anteriores términos se absuelve la consulta indicando que para hacerlo, este entidad se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este  escrito son los previstos en la ley 1755 de 2015 los conceptos emitidos por esta  entidad sin ánimo de lucro como respuestas a peticiones realizados en el ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.

Atentamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H:

 

Conoce nuestra aula virtual

La Corporación P.H. tiene como objeto social masificar el conocimiento sobre el régimen de propiedad horizontal en Colombia, para lo cual contamos con un campus virtual en el que de forma amigable y accesible buscamos cumplir con nuestro objetivo.

En nuestro campus la comunidad educativa de la Corporación P.H.  encuentra Micro-cursos, diplomados y cursos de actualización sobre el régimen de propiedad horizontal, todos nuestros procesos formativos son de calidad, actualizados y a un costo accesible para nuestros estudiantes; si quieres conocer nuestra oferta educativa, visita nuestra pagina web aqui .

Te presentamos parte de nuestra aula virtual, conoce nuestro campus virtual y animate a ser parte de nuestra comunidad.

Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes:

LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.

¿PUEDE UN JUEZ EMBARGAR LAS EXPENSAS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Frente al tema de si es viable embargar las expensas comunes presentes y futuras de una copropiedad en un proceso judicial, se ha generado un debate interesante, no obstante, en fallos de la Corte Suprema de Justicia de 2008, 2017 y 2018 se ha tratado el tema indicando que sí es viable tal embargo como medida cautelar para garantizar el pago de una eventual sentencia que condene a la propiedad horizontal.

Con el propósito de estudiar a profundidad el interrogante del articulo de hoy, dividiremos su construcción en tres partes muy sencillas: a) la naturaleza de la propiedad horizontal, b) que es un bien inembargable, c) las consideraciones de la Corte Suprema de Justicia al respecto de este tema polémico.

LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

De acuerdo con el articulo 33 de la ley 675 de 2001 “La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social”

El código civil define a la persona jurídica como  “persona ficticia capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente”, adicionalmente le otorga los siguientes atributos:

  • Nombre o razón social
  • Domicilio: que debe establecerse en los Estatutos (artículo 86 del Código Civil)
  • Nacionalidad: aplicación de la Ley en el espacio
  • Capacidad para cierto fin: lo que equivale a una incapacidad relativa
  • Patrimonio

Respecto al patrimonio la ley 675 de 2001 en el artículo 34 sostiene que: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

Dejando clara como se constituye el patrimonio de la persona jurídica propiedad horizontal. 

BIENES INEMBARGABLES

El Código General de procesos sostiene que Además de los bienes inembargables señalados en la Constitución Política o en leyes especiales, no se podrán embargar: 

  • Los bienes, las rentas y recursos incorporados en el presupuesto general de la Nación o de las entidades territoriales, las cuentas del sistema general de participación, regalías y recursos de la seguridad social. 
  • Los depósitos de ahorro constituidos en los establecimientos de crédito, en el monto señalado por la autoridad competente, salvo para el pago de créditos alimentarios. 
  • Los bienes de uso público y los destinados a un servicio público cuando este se preste directamente por una entidad descentralizada de cualquier orden, o por medio de concesionario de estas; pero es embargable hasta la tercera parte de los ingresos brutos del respectivo servicio, sin que el total de embargos que se decreten exceda de dicho porcentaje. Cuando el servicio público lo presten particulares, podrán embargarse los bienes destinados a él, así como los ingresos brutos que se produzca y el secuestro se practicará como el de empresas industriales.
  •  Los recursos municipales originados en transferencias de la Nación, salvo para el cobro de obligaciones derivadas de los contratos celebrados en desarrollo de las mismas.
  •  Las sumas que para la construcción de obras públicas se hayan anticipado o deben anticiparse por las entidades de derecho público a los contratistas de ellas, mientras no hubiere concluido su construcción, excepto cuando se trate de obligaciones en favor de los trabajadores de dichas obras, por salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones.
  •  Los salarios y las prestaciones sociales en la proporción prevista en las leyes respectivas. La inembargabilidad no se extiende a los salarios y prestaciones legalmente enajenados.
  •  Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
  • Los uniformes y equipos de los militares.
  • Los terrenos o lugares utilizados como cementerios o enterramientos.
  • Los bienes destinados al culto religioso de cualquier confesión o iglesia que haya suscrito concordato o tratado de derecho internacional o convenio de derecho público interno con el Estado colombiano.
  • El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual, salvo que se trate del cobro del crédito otorgado para la adquisición del respectivo bien. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  • El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona contra quien se decretó el secuestro y de su familia durante un (1) mes, a criterio del juez.
  • Los derechos personalísimos e intransferibles.
  • Los derechos de uso y habitación.
  • Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.
  • Las dos terceras partes de las rentas brutas de las entidades territoriales.

 Dentro de la ley 675 de 2001, el artículo 19 indica lo siguiente:

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

POSTURA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en indicar que las expensas comunes de una copropiedad entendida estas como parte del patrimonio de la propiedad horizontal es susceptible de embargo por cuanto la categoría de los bienes comunes a los que alude el artículo 19 de la citada ley, son los definidos en el inciso 10º del canon 3º de la misma obra, esto es, «[p]artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular», distinción en la que no encuadran las expensas comunes necesarias, que son aquellas «erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos», recursos que, contrario a lo considerado por la Colegiatura acusada, pertenecen a la copropiedad, quien a través de su órgano de dirección (asamblea general de propietarios), los administra, tarea que llevan a cabo con la intervención de la persona que la representa, es decir, del administrador, por obvias razones, circunstancia que de ninguna manera los torna inembargables, pues su destinación  no les da ese carácter. (Corte Suprema de Justicia STC20065-2017 Radicación n.° 11001-02-03-000-2017-03215-00)

Nos permitimos recordar a nuestros lectores que las sentencias de las Altas cortes deben ser tenidas en cuenta dentro de los procesos judiciales, entendidas estas como precedente judicial, si desea saber más del tema puede leer LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Juridica