LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LOS SUEÑOS DE LOS COLOMBIANOS

La construcción es un segmento que en Colombia ha tenido en los últimos años un auge impresionante, y más si lo relacionamos con el crecimiento de propiedad horizontal en el país, generando un impacto considerable en la economía general de una Nación, y demarcando el crecimiento y avance del mismo.

De acuerdo con Tamayo y Ossa (2015) por la gran envergadura que este sector de la economía tiene, se hace necesario que el Estado establezca los mecanismos necesarios para garantizar que:

  • Se cause el menor número posible de daños, a través de un ejercicio responsable de la actividad constructiva;
  • Si algún daño llega a ser causado, este sea rápida y efectivamente indemnizado a quien lo ha sufrido, a través de un eficiente sistema de responsabilidades por parte del constructor y demás intervinientes en la cadena constructiva; y finalmente,
  • Que la indemnización de los daños causados no termine por llevar a la quiebra al empresario causante de los mismos, a través de un adecuado sistema de aseguramiento o traslado de riesgos.

Premisas que para el caso Colombiano no se aplican, generando verdaderas tragedias humanas dentro de quienes termina siendo afectados por construcciones irregulares, perdiendo su patrimonio y hasta su vida, sin que nadie responda por los perjuicios ocasionados.

LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA

En Colombia frente a la responsabilidad del constructor el tema es insípido aun, existen ciertas normas limitadas en el Código civil, otras en el Estatuto del Consumidor, y finalmente en 2016 fue emitida la ley anti space ( Ley 1796 de 2016) que busca establecer medidas de protección al comprador de viviendas, pero donde quedan entonces ¿quienes compran locales comerciales u oficinas?

Que dice el código Civil

 EL código civil aborda el tema de la responsabilidad del constructor en los artículos 2060, 2061 y 2351

seguridad 2El artículo 2060 que aplica en materia contractual, y solo frente al empresario que se obliga a construir por un precio único prefijado un inmueble. En este caso, existe una garantía decenal cuando la edificación perece o amenaza en ruina, en todo o en parte cuando se presentan estas 3 circunstancias:

  • Por vicio de la construcción,
  • Por vicio del suelo que debió de haber sido conocido por el constructor, o
  • Por vicio de los materiales empleados, siempre y cuando no hayan sido entregados por quien encargó la obra 

Por su parte el artículo 2061 extiende la responsabilidad al arquitecto, dejando por fuera a el vendedor de inmuebles nuevos hechos por un tercero o por él mismo, el promotor, el calculista, el administrador delegado, el interventor, y en general, cualquier otra persona que hubiese participado en la construcción o venta del inmueble, en una calidad diferente a la del empresario constructor o el arquitecto.

Y finalmente el artículo 2351 que extiende la responsabilidad a los perjuicios que por la ruina se cause a terceros, y esta ruina provenga de vicios de la construcción, será de responsabilidad del arquitecto o constructor.

Se queda corto el Código Civil en materia de responsabilidad del constructor.

Qué dice el estatuto del consumidor ley 1480 de 2011

 

En esta ley se establecen dos tipos de garantías que son igualmente aplicables en materia de construcción.

  1. Garantía legal

Aplicable únicamente por vicios de calidad, idoneidad o seguridad, podría dar derecho al consumidor (piénsese en el adquirente del inmueble, o quien lo habite para sus necesidades no empresariales) únicamente a que se repare el bien o se devuelva el dinero si el vicio se repite, dentro del corto plazo de caducidad de la acción, y sin tener derecho a que se indemnicen los demás daños que estos vicios habrían causado.

  1. Protección por productos defectuosos,

Únicamente aplicaría para aquellos eventos en que por cualquier razón el inmueble no sea razonablemente seguro para el consumidor (que sería lo mismo que perecer o amenazar en ruina), y daría lugar a que se solicite en un proceso ordinario la totalidad de perjuicios que le fueren causados , pero que en últimas no sería una protección mayor a la otorgada en los artículos 2060 y 2351 del Código Civil, sin contar con la confusión adicional que introdujo la Ley 1480 de 2011 respecto del término para ejercer la acción, y la cual aún se debate si se trata de un término de prescripción o de caducidad. (Tamayo & Ossa; 2015: 176)

Qué dice la Ley anti space Ley 1796 de 2016

Es un acercamiento del legislativo para proteger al comprador de vivienda, a través de tres pilares

  1. Incrementar la seguridad de las edificaciones.
  2. Fortalecer la función pública que ejercen los curadores urbanos.
  3. Obligar al constructor a brindar garantías a los compradores (con su patrimonio, a través de garantías bancarias o contratos de seguros)

Dentro de los tópicos que se encuentran en esta norma es viable mencionar los siguientes:

constructorLa revisión de diseños estructurales de edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados construidos, la hará un profesional particular calificado, diferente al diseñador e independiente laboralmente de él. Esta función también podrá realizará personas jurídicas que se encuentren calificadas.

Las construcciones de más de 2.000 metros cuadrados, independiente de su uso deben someterse a una supervisión técnica, independiente del constructor.

El Gobierno Nacional definirá los alcances, procedimientos, documentos y responsabilidades relacionadas con esa supervisión técnica. Esa supervisión se exigirá sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar todos los controles de calidad y cumplir con los reglamentos.

Concluida la obra, el supervisor técnico independiente debe expedir, bajo gravedad del juramento, la certificación técnica de ocupación, que se protocolizará por escritura pública.

Frente al tema de los amparos, el Código Civil ordena que, si un edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los 10 años siguientes a su entrega, por vicios constructivos, del suelo o vicio en los materiales, el constructor debe responderle al comprador. Como amparo a este último, la “Ley Anti-Space” ordena que el constructor o vendedor de la vivienda nueva cubran esos perjuicios patrimoniales “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.

Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para las labores de diseño, revisión y supervisión. Lo administrará el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería.

Y nace la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos.

Es necesario indicar que a la fecha noviembre de 2018, la ley antispace no se encuentra totalmente reglamentada, luego su aplicación no está en su totalidad habilitada.

Que podemos concluir:

  • El actual sistema de responsabilidad civil y aseguramiento de los constructores en Colombia es insuficiente frente la realidad nacional en materia de las necesidades de las víctimas potenciales de los daños, y por ende, debe ser actualizado.
  • Si usted está pensando en comprar inmuebles, por favor tenga en cuenta la trayectoria de la compañía constructora, verifique la legalidad del proyecto, determine si la compañía es lo suficientemente sólida para evitar su liquidación en los próximos años, y que eventualmente nadie le responda.
  • Conozca sus derechos y por favor documéntese sobre la materia, es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Un abrazo fraterno

Diana Carolina Ruiz

Directora Corporación P.H.

 

Referencias bibliográficas.

  • Giraldo López, C. Caycedo Espinel & R. Madriñán Rivera, Comentarios al Nuevo Estatuto del Consumidor Ley 1480 de 2011, I, 64 – 75 (1ra ed., Editorial Legis S.A., Bogotá, 2012)
  • Ley 1480 de 2011. Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones. Octubre 12 de 2011. DO. No. 48220 (Colombia).
  • Ley 1796 de 2016. Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del i i comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos, se asignan unas funciones a la superintendencia de notariado y registro y se dictan otras disposiciones
  • Tamayo Jaramillo, Javier & Ossa Gómez, Daniel, La responsabilidad civil y los seguros en la construcción de inmuebles: una aproximación comparativa entre el derecho colombiano y francés, 43 RIS, 171-191 (2015). http://dx.doi.org/10.11144/ Javeriana.ris43.rcsc doi:10.11144/Javeriana.ris43.rcsc
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administramos plata ajena…

Destacado

Séptimo día emitió el 11 de noviembre un programa dedicado a la propiedad horizontal bajo el título plata ajena, durante 48 minutos los periodistas intentaron realizar una radiografía sobre el panorama de la propiedad horizontal en Colombia, una radiografía que evidenció un desconocimiento total del régimen de propiedad horizontal (no solo por los periodistas, sino también por parte de los propietarios, residentes, y con vergüenza funcionarios como es el caso de la representante del Ministerio de Vivienda )

Hoy la Corporación P.H. quisiera hacer una reflexión sobre la necesidad de masificar este régimen especial de dominio, que en principio deberá conocer el propietario, es él quien debe manejarlo  ya que es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.

El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos,  el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado,  genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)

Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)

Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:

  • ¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
  • ¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
  • ¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
  • ¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?

Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:

  • Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
  • No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
  • Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal

¿Pero qué hacer?

Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.

hombre-pensando-e1542121513108.pngAcudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.

Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:

  1. Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
  1. Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
  1. Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
  1. Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
  1. Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
  1. Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.

Es qué,  queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.

Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

DIRECTORA CORPORACIÓN P.H.

UNA JUEZ DE LA REPÚBLICA CON SENTIDO SOCIAL.

El domingo 21 de octubre de 2018, en la ciudad de Bogotá he invitados por el Dr. Jorge León Forero, director de la Fundación Colombiana de Derecho y abogado experto en propiedad horizontal, tuvimos la oportunidad de ver como una Juez con alto sentido social y conocedora de la problemática en materia de convivencia que padece hoy por hoy la propiedad horizontal decidió dictar el fallo de segunda instancia de un proceso de nulidad de escritura pública en el salón comunal de la copropiedad en una asamblea general de propietarios.

El propósito de la Juez 34 del circuito de Bogotá fue conocer las distintas posturas de la comunidad frente al conflicto presentado, además de permitir que las partes en el proceso explicaran su postura ante la asamblea, con el objetivo de disminuir posibles conflictos a futuro que deterioraran aún más la convivencia en esa copropiedad.

La juez comprometida con su función social, instó a la participación dentro del conjunto residencial con el propósito de dividir el poder y ser más efectivos en la toma de decisiones, les recordó, que no hay nada peor que un mal vecino y que la mejor solución a un conflicto es la que beneficia a todos, para lo cual cada uno de los miembros de la comunidad  debe ceder un poco en sus intereses personales, la juez ante la asamblea hizo un llamado a la reflexión de los asistentes sobre la importancia de trabajar por la paz entre vecinos y la sana convivencia.

Más allá de los elementos jurídicos del proceso, que solo competen a la comunidad, esta nota busca exaltar a la funcionaria pública que decidió salir de su despacho, acercarse a la comunidad escucharla, explicarle el proceso y dictar su fallo ante la asamblea, buscando así que los asistentes, más del 70% del coeficiente de la propiedad horizontal participaran de la decisión, mitigando de esta forma los problemas de convivencia y buscando restablecer el tejido social en una comunidad que se encontraba en conflicto por un periodo superior a 11 años.

Servidores públicos como la Juez 34 Civil de Circuito merecen ser exaltados, ovacionados, realmente necesitamos más servidores como ella, comprometidos con su labor y conocedores de la importancia de trabajar en pro de la sana convivencia y la paz.

Agradezco profundamente al Dr.Jorge León Forero director de la Fundación Colombiana de Derecho, por la invitación a este acontecimiento, a presenciar una labor tan bonita que genera un hito en la propiedad horizontal, y sea este el momento de invitar a los profesionales en derecho a que aporten a la construcción de  buenas prácticas de convivencia en las comunidades que asesoran, como muy sabiamente lo dijo la juez durante el transcurso de la audiencia “ en ocasiones es mejor ser feliz que tener la razón”

Un fragmento de la Audiencia.


DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION PH.

¿Puedo dejar de pagar las expensas comunes cuando no estoy de acuerdo con la administración?

El portal de Corporación P.H. ha sido utilizado por distintos usuarios para buscar la resolución de inquietudes en torno al régimen de propiedad horizontal, hoy queremos compartir una consulta, que consideramos puede ser de ayuda para otros lectores de nuestro blog. a continuación la consulta y la respuesta dada por nuestra entidad,

Buenos dias

Dra Diana Carolina
gracias por tener este espacio y esta empresa en bien de las coopropiedades.

cordial y atento saludo

no se si es posible que usted me ayude a despejar estas dudas que tengo con relación a la coopropiedad donde vivo con mi familia desde hace 7 años en la ciudad de cali y cuyo estrato social es 5 casas puramente para vivienda según el pot de la ciudad:

1. el consejo y administracion de 2017, hizo aprobar por asamblea que aquellos propietarios que tuviesen negocios dentro de la unidad (venta de carros, materiales de construcción, spa, etc) podían funcionar, atendiendo publico que entra y sale de la unidad todos los días y a cualquier hora, solo que ellos los comerciantes debían tener una póliza contra robos en la comunidad, así no mas y sin especificar ni como ni cuando.  dra es esto posible??

2. la sra administradora, que ademas es propietaria, trabaja en una empresa particular y se ha tomado la administración con la venia del consejo,  sin especificar un horario ni sitio donde poder atender a los residentes. como es lógico casi nunca esta, no tiene un horario establecido y casi siempre hay que estarle diciendo lo que hay que hacer en zonas comunes, por su falta de tiempo, ademas de su poco conocimiento sobre la ley  de propiedad horizontal 675 de 2001.

3. a raíz de todos estos problemas con la sra y con el consejo, el cual esta integrado por un juez y otras personas mas yo he venido teniendo algunas diferencias que no hemos podido sanjar sobre todo por el tema de las ventas al interior de la unidad.
puedo yo en calidad de protesta, dejar de pagar la cuota de administración ( consignando en otra cuenta a nombre de la coopropiedad) hasta tanto el consejo resuelva los problemas de las ventas, zonas comunes y demás que en este momento nos distancian.???

muchas gracias dra por su amable respuesta y orientación que nos pueda ofrecer.

 

Señor:

Juan Perez (nombre ficticio, para proteger la identidad del consultante)

Cali.

Ref. Destinación de bienes inmuebles.

Reciba un cordial saludo,

Por medio de la presente, me permito dar respuesta sobre os interrogantes planteados a través de nuestra pagina web.

Para mejor comprensión el presente concepto se ha dividido en 3 partes a fin de dar orden a las consultas planteadas.

1.DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

El artículo 5 de la ley 675 de 2001 señala que el reglamento de la copropiedad debe indicar  lo siguiente:

  1. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Si de acuerdo con el Plan de Ordenamiento territorial de Cali, el lugar en el cual se encuentran las viviendas tiene un uso de suelo restringido, es decir solo para uso residencial, los establecimientos comerciales que usted menciona se encuentran fuera de la ley, en este caso de las directrices contenidas en la Ley 1801 de 2016.

Esta solicitud del concepto de usos de suelos es obligatorio para todo establecimiento abierto al público, sin importar su destinación y la calidad de persona natural o jurídica del propietario del establecimiento como tal.

Asi las cosas, el permiso dado por la asamblea general de copropietarios es un evidente cambio del reglamento de propiedad horizontal al permitir que las unidades privadas puedan destinarse para actividades mercantiles, razón por la cual se hará necesario el cambio del reglamento de la copropiedad lo cual genera cargas adicionales tales como: Obligatoriedad del revisor fiscal, elementos de índole tributaria, entre otros, por tal motivo, la decisión debió tomarse de acuerdo con las reglas de la mayoría calificada en la toma de decisiones, sin embargo, usted no podrá a esta altura impugnar el acta en la cual se tomó la decisión por cuanto este procedimiento solo se podrá realizar dentro de los dos meses siguientes contados a partir de la realización de la asamblea.

En estos eventos y si los mecanismos alternativos de solución de conflictos no son efectivos usted podrá acudir a un juez de la República para que dirima la controversia, además podrá presentar su queja ante las entidades de la alcaldía municipal competentes sobre el incumplimiento de los requerimientos de uso de suelos de los establecimientos que usted menciona.

2. EL HORARIO DE LA ADMINISTRACIÓN

Si el reglamento de la copropiedad no indica nada contrario, es el consejo de administración el encargado por mandato legal de nombrar al administrador de la copropiedad, son ellos los encargados de realizar la contratación y podrán escoger lo que según su criterio se ajuste a las necesidades de la copropiedad, es decir, podrán elegir un contrato laboral o de prestación de servicios. Asi las cosas, deberá solicitar en calidad de propietario copia del contrato realizado con la administradora a fin de verificar si tiene estipulada la obligación de cumplir horario (contrato laboral) o si por el contrario ella misma es libre de determinar el tiempo que dedica al cumplimiento de sus funciones (contrato de prestación de servicios).

3. PAGO DE EXPENSAS COMUNES

No es recomendable dejar de cancelar las expensas comunes a la copropiedad por cuanto las mismas son de carácter obligatorio, ya que con estas es posible la prestación de servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad, Asi las cosas, sus diferencias actuales con la administradora o el consejo de administración no tienen nada que ver con los servicios tales como aseo de áreas comunes, vigilancia y seguridad, pago de servicios públicos de las áreas comunes entre otros. De acuerdo con los hechos narrados por usted, en el caso en cuestión no aplicaría el pago por consignación, y de querer hacer el pago de esta forma usted deberá concientizarse que este es un proceso donde un juez es la persona idónea para autorizar la consignación y designar a la persona a quien debe realizarle la consignación debida.

En los anteriores términos se absuelve la consulta indicando que para hacerlo, este entidad se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este  escrito son los previstos en la ley 1755 de 2015 los conceptos emitidos por esta  entidad sin ánimo de lucro como respuestas a peticiones realizados en el ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.

Atentamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H:

 

Conoce nuestra aula virtual

La Corporación P.H. tiene como objeto social masificar el conocimiento sobre el régimen de propiedad horizontal en Colombia, para lo cual contamos con un campus virtual en el que de forma amigable y accesible buscamos cumplir con nuestro objetivo.

En nuestro campus la comunidad educativa de la Corporación P.H.  encuentra Micro-cursos, diplomados y cursos de actualización sobre el régimen de propiedad horizontal, todos nuestros procesos formativos son de calidad, actualizados y a un costo accesible para nuestros estudiantes; si quieres conocer nuestra oferta educativa, visita nuestra pagina web aqui .

Te presentamos parte de nuestra aula virtual, conoce nuestro campus virtual y animate a ser parte de nuestra comunidad.

Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes:

LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.