Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes:

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LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.

¿PUEDE UN JUEZ EMBARGAR LAS EXPENSAS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Frente al tema de si es viable embargar las expensas comunes presentes y futuras de una copropiedad en un proceso judicial, se ha generado un debate interesante, no obstante, en fallos de la Corte Suprema de Justicia de 2008, 2017 y 2018 se ha tratado el tema indicando que sí es viable tal embargo como medida cautelar para garantizar el pago de una eventual sentencia que condene a la propiedad horizontal.

Con el propósito de estudiar a profundidad el interrogante del articulo de hoy, dividiremos su construcción en tres partes muy sencillas: a) la naturaleza de la propiedad horizontal, b) que es un bien inembargable, c) las consideraciones de la Corte Suprema de Justicia al respecto de este tema polémico.

LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

De acuerdo con el articulo 33 de la ley 675 de 2001 “La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social”

El código civil define a la persona jurídica como  “persona ficticia capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente”, adicionalmente le otorga los siguientes atributos:

  • Nombre o razón social
  • Domicilio: que debe establecerse en los Estatutos (artículo 86 del Código Civil)
  • Nacionalidad: aplicación de la Ley en el espacio
  • Capacidad para cierto fin: lo que equivale a una incapacidad relativa
  • Patrimonio

Respecto al patrimonio la ley 675 de 2001 en el artículo 34 sostiene que: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

Dejando clara como se constituye el patrimonio de la persona jurídica propiedad horizontal. 

BIENES INEMBARGABLES

El Código General de procesos sostiene que Además de los bienes inembargables señalados en la Constitución Política o en leyes especiales, no se podrán embargar: 

  • Los bienes, las rentas y recursos incorporados en el presupuesto general de la Nación o de las entidades territoriales, las cuentas del sistema general de participación, regalías y recursos de la seguridad social. 
  • Los depósitos de ahorro constituidos en los establecimientos de crédito, en el monto señalado por la autoridad competente, salvo para el pago de créditos alimentarios. 
  • Los bienes de uso público y los destinados a un servicio público cuando este se preste directamente por una entidad descentralizada de cualquier orden, o por medio de concesionario de estas; pero es embargable hasta la tercera parte de los ingresos brutos del respectivo servicio, sin que el total de embargos que se decreten exceda de dicho porcentaje. Cuando el servicio público lo presten particulares, podrán embargarse los bienes destinados a él, así como los ingresos brutos que se produzca y el secuestro se practicará como el de empresas industriales.
  •  Los recursos municipales originados en transferencias de la Nación, salvo para el cobro de obligaciones derivadas de los contratos celebrados en desarrollo de las mismas.
  •  Las sumas que para la construcción de obras públicas se hayan anticipado o deben anticiparse por las entidades de derecho público a los contratistas de ellas, mientras no hubiere concluido su construcción, excepto cuando se trate de obligaciones en favor de los trabajadores de dichas obras, por salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones.
  •  Los salarios y las prestaciones sociales en la proporción prevista en las leyes respectivas. La inembargabilidad no se extiende a los salarios y prestaciones legalmente enajenados.
  •  Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
  • Los uniformes y equipos de los militares.
  • Los terrenos o lugares utilizados como cementerios o enterramientos.
  • Los bienes destinados al culto religioso de cualquier confesión o iglesia que haya suscrito concordato o tratado de derecho internacional o convenio de derecho público interno con el Estado colombiano.
  • El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual, salvo que se trate del cobro del crédito otorgado para la adquisición del respectivo bien. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  • El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona contra quien se decretó el secuestro y de su familia durante un (1) mes, a criterio del juez.
  • Los derechos personalísimos e intransferibles.
  • Los derechos de uso y habitación.
  • Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.
  • Las dos terceras partes de las rentas brutas de las entidades territoriales.

 Dentro de la ley 675 de 2001, el artículo 19 indica lo siguiente:

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

POSTURA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en indicar que las expensas comunes de una copropiedad entendida estas como parte del patrimonio de la propiedad horizontal es susceptible de embargo por cuanto la categoría de los bienes comunes a los que alude el artículo 19 de la citada ley, son los definidos en el inciso 10º del canon 3º de la misma obra, esto es, «[p]artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular», distinción en la que no encuadran las expensas comunes necesarias, que son aquellas «erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos», recursos que, contrario a lo considerado por la Colegiatura acusada, pertenecen a la copropiedad, quien a través de su órgano de dirección (asamblea general de propietarios), los administra, tarea que llevan a cabo con la intervención de la persona que la representa, es decir, del administrador, por obvias razones, circunstancia que de ninguna manera los torna inembargables, pues su destinación  no les da ese carácter. (Corte Suprema de Justicia STC20065-2017 Radicación n.° 11001-02-03-000-2017-03215-00)

Nos permitimos recordar a nuestros lectores que las sentencias de las Altas cortes deben ser tenidas en cuenta dentro de los procesos judiciales, entendidas estas como precedente judicial, si desea saber más del tema puede leer LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Juridica

Algunas obligaciones de la propiedad horizontal en materia de PROTECCIÓN DE DATOS

Recientemente la propiedad horizontal se ha enterado de las sanciones que la Superintendencia de Industria y Comercio a impuesto a diferentes edificios por no cumplir con las directrices legales en materia de protección de datos; en antaño las copropiedades tenían la costumbre de incumplir ciertos mandatos legales como por ejemplo no asegurar los bienes comunes, no implementar las NIIF, pensando que la propiedad horizontal no es sancionada por nadie; este un mito que puede generarle a la copropiedad perdidas millonarias, y al administrador demandas por responsabilidad generada en el incumplimiento de sus obligaciones legales, sea esta la oportunidad de recordarle a la PROPIEDAD HORIZONTAL que si puede ser sancionada, y que dentro de sus obligaciones se encuentra el estricto cumplimiento de la ley 1581 de 2012.

El post de hoy tiene como propósito contarles algunos deberes que tiene la propiedad horizontal en materia de protección de datos:

  1. Solicitar y conservar la respectiva autorización otorgada por el titular de los datos.
  2. Informar al titular de los datos sobre la finalidad de la recolección y los derechos que tienen al otorgar la autorización
  3. Conservar la información bajo las condiciones de seguridad que impidan su adulteración, perdida, consulta, uso o acceso no autorizado o fraudulento.
  4. Rectificar la información cuando sea incorrecta.
  5. Adoptar un manual interno de políticas y procedimientos para garantizar el adecuado cumplimento de la ley.
  6. Tener claro los términos en los cuales de debe tramitar las consultas y reclamos que se generen por el uso de los datos.
  7. Informar a petición del titular sobre cual ha sido el uso de sus datos.
  8. Informar a la SIC cuando se presente riesgos en la administración de la información de los datos.

Estas son algunas de las obligaciones que debe cumplir la propiedad horizontal en materia de protección de datos.

Pregúntese ¿Cómo se encuentra su edificio o conjunto en el cumplimiento de estos requerimientos?

 

Aqui encontrará la resolución 29407 de 2018 Superintendencia de industria y comercio.

LA TUTELA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Una de las amenazas cotidianas a la administración de propiedad horizontal realidad por algunos residentes, es voy a entutelar al conjunto, sin embargo, es necesario indicar que este mecanismo es preferencial y tiene ciertos requisitos en su presentación que deben ser tenidos en cuenta, en aras de no desgastar no solo a la copropiedad y sus recursos sino también a quien presenta esta acción así como a la entidad judicial donde se presenta.

ASPECTOS GENERALES DE LA ACCIÓN DE TUTELA

 La acción de tutela fue concebida como un mecanismo de protección de los derechos fundamentales contenidos en nuestra Constitución Política, así las cosas esta acción es procedente en los siguientes eventos:

  • No existan otros mecanismos judiciales que protejan el derecho que se encuentra en amenaza de ser vulnerado.
  • El ordenamiento jurídico ofrezca unos mecanismos judiciales pero estos no sean adecuados y efectivos para lograr la protección de los derechos.
  • Cuando la acción de tutela es interpuesta como mecanismo transitorio con el fin de evitar un perjuicio irremediable.

Aunado a lo anterior la Corte constitucional se ha encargado de definir un perjuicio irremediable, endilgándole las siguientes características:

  • Es inminente, es decir, que se trate de una amenaza que está por suceder prontamente;
  • Por ser grave, esto es, que el daño o menoscabo material o moral en el haber jurídico de la persona sea de gran intensidad;
  • Porque las medidas que se requieren para conjurar el perjuicio irremediable sean urgentes; y
  • Porque la acción de tutela sea impostergable a fin de garantizar que sea adecuada para restablecer el orden social justo en toda su integridad.

Para concluir la acción de tutela es un recurso judicial de carácter subsidiario, condición que debe ser tenida en cuenta por el ciudadano que acude a este mecanismo y por el juez que tiene el conocimiento de dicha acción, de tal manera que es deber del ciudadano acudir a los recursos judiciales ordinarios que le indica el ordenamiento de manera prevalente, y del juez evaluar las circunstancias del caso en concreto con el fin de evitar sustituir al juez natural designado por la ley para dirimir el conflicto presentado.

LA TUTELA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

En primer lugar es necesario indicar que la Corte Constitucional en reiteradas ocasiones ha indicado que la tutela no es el recurso procedente para resolver controversias del régimen de propiedad horizontal.

“En los regímenes que reglamentan la propiedad horizontal, se ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos y la administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben someterse a decisión judicial, para que mediante el trámite del proceso verbal, regulado en el Código General del proceso, se definan. La acción de tutela no es la vía judicial idónea. (…)

PERO TENGA EN CUENTA

La corte constitucional de forma reiterada ha indicado que la acción de tutela resulta procedente en materia de propiedad horizontal en los siguientes eventos:

  1. Cuando es evidente la vulneración de derechos fundamentales o existe una limitación arbitraria de estos derechos.
  2. Cuando el proceso verbal no resulta idóneo y efectivo para lograr el amparo inmediato de derechos fundamentales conculcados o amenazados en razón de actos expedidos por el consejo de administración o la asamblea.
  3. cuando las decisiones de la administración o asamblea impiden la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los individuos no pueden asegurarse por si mismos.

Así las cosas, la tutela si procede contra la propiedad horizontal, si el caso particular cumple con las reglas anteriormente indicadas, aunado a lo anterior, sea esta la oportunidad de indicarles queridos lectores lo siguiente:

  1. El comité de convivencia es un elemento de vital importancia, mediante el cual se pueden arreglar problemas entre copropietarios, residentes y demás actores de la copropiedad, es por esta razón que debe dársele la importancia debida a este grupo colegiado.
  2. Existe un proceso mediante el cual es viable controvertir las decisiones dentro de la copropiedad, el proceso se encuentra reseñado en el Código General del proceso.
  3. Recuerde la tutela es un mecanismo idóneo solo para la protección de derechos fundamentales que se encuentren en inminente riesgo.

Para los copropietarios sin duda se hace necesario buscar mecanismo que le permitan un dialogo acertado con los órganos de la propiedad horizontal, en ocasiones el mal llamado tutelitis afecta a los edificios y conjuntos entorpeciendo las labores diarias y desgastando no solo al accionante sino también a la copropiedad en tiempo y recursos., por eso, antes de interponer una tutela, evalúe si se encuentra dentro de las reglas jurisprudenciales indicadas por la corte constitucional, y además verifique que ha agotado las instancias de solución de conflictos dentro de su copropiedad.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACIÓN P.H.

¿CUAL ES EL PROPÓSITO DE LA COMISIÓN VERIFICADORA DE LA REDACCIÓN DEL ACTA?

El articulo 47 de la ley 675 de 2001 en su inciso segundo afirma lo siguiente:

En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, estas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto dentro de los veinte días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

De acuerdo con Monsalve (2017) estos comités verificadores con el tiempo se han convertido en dolores de cabeza para las copropiedades, puesto que este comité se adjudica competencias no dadas por el legislador, como lo son pretender cambiar el contenido o sentido de las decisiones tomadas en la asamblea, o plasmar apreciaciones personales en el acta, o abstenerse de firmar el informe de la respectiva comisión (con el propósito muchas veces de obstaculizar el nombramiento y trámites de la administración) (p. 296)

El concepto emitido por la comisión verificadora es un documento anexo al acta, y no hace parte integral del la misma, aunado a lo anterior, es necesario recalcar que quienes hacen parte de esta comisión NO firman el acta, no tienen esta potestad de acuerdo con la ley.

¿Qué hace entonces la comisión verificadora?

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, esta comisión verifica la redacción del acta, su función es observar si lo dicho por el presidente y el secretario en el acta se ajusta a lo que se dijo en la asamblea. En caso de no estar de acuerdo deberá indicarlo, en su momento, situación que podrá ser tenida en cuenta en una posible impugnación de acta, ese es el papel de la comisión.

¿Quiénes firman entonces el acta?

El acta de asamblea es firmada por el presidente y secretario de la asamblea, las firmas requerías por ley para la validez del documento.

¿Cuánto tiempo dispone la comisión para verificar la redacción del acta?

 El artículo 47 indica que el tiempo para verificar el acta se encuentra en el reglamento de la copropiedad, en silencio de este será de veinte días hábiles siguientes a la reunión, termino máximo para ejecutar dicha tarea.

FUENTES

Monsalve, A. (2017) El régimen de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá- Colombia. Ed. Ibañez

 

LA ASAMBLEA ES UN MOMENTO IMPORTANTE PARA LA COPROPIEDAD

La asamblea general de propietarios, es de vital importancia para las copropiedades, en esta reunión  se toman las decisiones que demarcan el rumbo que tomará la el conjunto o edificio durante el siguiente año y por que no, los siguientes; sin embargo,  es posible observar que no todos los propietarios saben la importancia de esta reunión y cual es el objetivo de la misma, razón por la cual delegan su asistencia, llevan rencillas personales, no se preparan con antelación, aprueban o desaprueban las  propuestas llevadas por la administración o el consejo de administración sin realizar un análisis profundo, se busca que el aumento de la cuota no sea tan notorio, o en su defecto que no se aumente, sin importar que un presupuesto inferior a las necesidades de la copropiedad puede depreciar su patrimonio.

Se hace necesario que los copropietarios tomen conciencia de la importancia que merece esta reunión,  que según la ley 675 de 2001 debe realizarse al menos una vez al año, pues en ella se toman decisiones sobre su patrimonio, sí el patrimonio de cada uno de ellos, porque es necesario recordarles que lo que suceda a la copropiedad incide directamente en su unidad privada.

Esta breve reflexión, solo busca invitar a todos los actores de una asamblea de copropietarios, que realicen el ejercicio a conciencia y vean esta reunión como un ejercicio gerencial que busca lo mejor para la copropiedad y sin duda alguna para los copropietarios.

Compartimos con ustedes un decálogo que puede utilizar en la organización de su asamblea, y le deseamos éxito en ella.

Si deseas descargarlo y compartirlo en su red social puede hacerlo aqui.