¿Cuál es el límite de poderes que puede llevar un copropietario para representar en la asamblea a sus vecinos?

En época de asambleas una pregunta recurrente gira en torno a si existe un límite de poderes que pueda llevar un propietario a la asamblea, con el propósito de representar a sus vecinos en ella, ya que en ocasiones un solo propietario puede llevar en poderes un coeficiente tal que a su criterio pueda tomar decisiones que impacten a la copropiedad de forma positiva o negativa, teniendo el poder de decisión por sí solo. (aquella frase de que las decisiones las toman siempre los mismos con las mismas)

Frente a este interrogante es menester indicar que ni la ley 675 de 2001 ni el código de comercio, hacen alusión a esta situación particular, no regulan o limitan el número de poderes que podrá llevar un solo propietario.

Sin embargo, este tema puede ser tratado en el reglamento de propiedad horizontal, será entonces el reglamento el llamado a establecer un límite el cual deberá ser respetado por los asistentes a la asamblea general de copropietarios, es viable reglamentar este asunto, conforme se indica en el artículo 5 de la ley 675 de 2001, de la siguiente manera:

Los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Es importante indicar que no le es dable a la asamblea general tomar esta decisión y realizar su aplicación en la misma reunión, ya que esta medida podrá vulnerar los derechos de quienes han otorgado poder a su vecino más cercano, sin tener en cuenta un límite de poderes.

Recuerde que no es decisión del administrador consejo o la misma asamblea regular este tema, salvo que esta última lo haga como reforma al reglamento si este guarda silencio ante esta situación.

Finalmente recuerde que el otorgar el poder es un acto espontáneo y libre del propietario, no es viable indicar o limitar a quien debe otorgarle el poder, por ejemplo, limitar el derecho a otorgar el poder a arrendatarios, o solicitar que el poder sea solo otorgado a otro propietario. Coartando de esta manera los derechos que tiene el propietario-

Si quieres saber más sobre el régimen de propiedad horizontal, no dudes en seguirnos en nuestras redes sociales.

 

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SUSPENSIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

Al revisar la ley 675 de 2001 en la totalidad de su articulado no se observa la figura de la suspensión de la asamblea general de propietarios esta última como el máximo órgano de administración en la propiedad horizontal.

Por eso muchas veces por analogía nos remitimos al código de comercio, que en su artículo 430 sostiene lo siguiente:

“Las deliberaciones de la asamblea podrán suspenderse para reanudarse luego, cuantas veces lo decida cualquier número plural de asistentes que represente el cincuenta y uno por ciento, por lo menos, de las acciones representadas en la reunión. Pero las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días, si no está representada la totalidad de las acciones suscritas.” 

Este artículo sostiene dos premisas importantes:

  1. Las asambleas podrán suspenderse por decisión del cincuenta y uno por ciento de los asistentes a la reunión.
  1. No podrá suspenderse por un término superior a tres días, salvo que la decisión sea tomada por la totalidad de los socios.

Pero es necesario recordarle a nuestro querido lector que esta figura esta creada para las sociedades comerciales, que tienen estructuras y normativa muy diferente a la propiedad horizontal, que es una persona jurídica que ha sido creada para regular una forma especial de dominio, que puede contar con una cantidad de copropietarios entre 2 a más de mil, que pueden dificultar la toma de decisiones tales como la suspensión de la asamblea de copropietarios, generando procesos complejos en su reanudación o en el lleno de requisitos legales.

La suspensión implica que no será necesario volver a convocar a los socios, sin embargo, al tener en cuenta la complejidad de la propiedad horizontal, como garantiza usted señor administrador que asistan los asambleístas que se encontraban en la reunión previo a la suspensión de asamblea, y una serie de detalles legales que pueden generar futuras impugnaciones generando a la copropiedad un desgaste no solo económico sino también del tejido social.

Recomendación:

Si las decisiones que se pretenden tomar en la asamblea general de propietarios, requieren de un análisis más profundo, o por cualquier motivo no es viable la toma de decisiones sobre este punto en dicha reunión será mucho más viable terminar la reunión de asamblea general de copropietarios con las decisiones tomadas hasta el momento, y convocar nuevamente para tomar las decisiones que quedaron pendientes.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

 

CONGRESO INTERNACIONAL DE ADMINISTRACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

UN EVENTO CREADO POR ADMINISTRADORES PARA ADMINISTRADORES

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La Agremiación Colombiana de Empresarios de la propiedad horizontal ACEPH, ha organizado un congreso como nunca antes visto en Colombia, lo maravilloso de este evento es que es organizado por administradores que conocen a viva voz las necesidades de los administradores y los retos a los que se enfrenta en su vida cotidiana.

El evento está organizado para que en simultaneo se generen proceso de formación para Administradores, propietarios y constructores, teniendo de esta manera en un solo lugar los tres actores principales de la propiedad horizontal en Colombia.

Aunado a lo anterior, el congreso contará con 8 ponentes internacionales y además contará con administradores de Estados Unidos, México, Japón, Guatemala, Panamá, Perú, Chile, Argentina, Paraguay, Brasil, Uruguay, entre otros. Una nómina excelente que traerá no solo sus experiencias en el arduo ejercicio de administrar copropiedades, sino las herramientas que utilizan para hacer más sencilla su tarea, validándose de esta manera el eslogan que han utilizado un “Evento de administradores para administradores”  que se ajusta perfectamente a tan ambicioso y único evento en nuestro país.

El evento se realizará en Cartagena de Indias en el Auditorio Getsemaní del Centro de Convenciones del 29 al 31 de mayo de 2019, será un espacio diseñado para que los asistentes no solo se enriquezcan con las ponencias, seminarios y foros organizados por la ACEPH; sino que también tengan una experiencia en torno a lo que significa administrar propiedad horizontal, no solo en Colombia sino en otros lugares del mundo.

Si desea ampliar la información sobre el evento y además hacer parte de esta maravillosa experiencia visite la página  https://ciaph.com.co/

 

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LA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

¿A quién convoco en caso de embargo y/secuestro de la unidad privada?

 En el diario vivir de las copropiedades, es posible que las unidades privadas exclusivas se encuentren sujetas a medidas cautelares tales como embargo y secuestro, estas medidas pueden ser solicitadas por terceros, y por qué no, por la misma copropiedad en caso de procesos ejecutivos originados en la recuperación de cartera de las expensas comunes.

¿Qué es una medida cautelar?

Las medidas cautelares, son aquellos instrumentos con los cuales el ordenamiento protege, de manera provisional, y mientras dura el proceso, la integridad de un derecho que es controvertido en ese mismo proceso. De esa manera el ordenamiento protege preventivamente a quien acude a las autoridades judiciales a reclamar un derecho, con el fin de garantizar que la decisión adoptada sea materialmente ejecutada. Por ello, esta Corporación señaló, en casos anteriores, que estas medidas buscan asegurar el cumplimiento de la decisión que se adopte, porque los fallos serían ilusorios si la ley no estableciera mecanismos para asegurar sus resultados, impidiendo la destrucción o afectación del derecho controvertido. (Sentencia C-379/04 Corte Constitucional)

De acuerdo, con esta definición, de la Corte Constitucional el objetivo de una medida cautelar es garantizar que, en caso de una sentencia condenatoria, el demandado pueda hacer realidad la condena impuesta, es una medida provisional que por sí sola no suspenden la propiedad del inmueble, y mientras no exista remate del bien o su adjudicación a un tercero, el propietario seguirá siendo aquel que aparece en el certificado de tradición y libertad como tal.

Así las cosas, se deberá convocar a la asamblea al propietario que aparece como tal en el certificado de tradición y libertad, pese a que el inmueble este sujeto a una medida cautelar, y además el propietario está en su derecho de asistir a la asamblea de propietarios.

Nos vemos la próxima semana.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Jurídica

 

4° SIMPOSIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Región Caribe, PANAMÁ 2019 – SPH

La Corporación P.H., tiene la grata tarea de invitar a nuestros lectores y comunidad educativa AL SIMPOSIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Región Caribe 4ta edición, es un evento académico que pretende la unificación de conceptos y la integración de los actores de la Propiedad Horizontal en función de la solución de problemáticas propias de la materia. Desde el año 2016 hemos venido sosteniendo este propósito porque creemos en la propiedad horizontal.

El eje temático para este año girará en torno a la premisa “LA PROPIEDAD HORIZONTAL EJE DE INTEGRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LATINOAMERICA”. Este evento tendrá lugar en el Hotel WINDHAN de Panamá, los días 26 y 27 de abril de 2019, en horario de 8:30 am a 5:30 pm el primer día y de 8:30 am a 12:00 pm el segundo día.

En el ámbito latinoamericano y en el contexto de la propiedad horizontal, podemos observar que en los países que conforman el bloque latinoamericano (Centro América y sur América), las leyes que rigen la vida en comunidad, llámese propiedad horizontal, condominios, consorcios, etc., tienen ciertas diferencias, pero la vivencia diaria es muy similar en todos.

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Por ende, este evento tiene como propósito conocer el origen de las leyes de propiedad horizontal de nuestros países hermanos, observar sus diferencias, similitudes y aplicaciones, es el primer paso para la integración de la propiedad horizontal.

Hemos invitado a un grupo de expertos en la materia, provenientes de Panamá, Colombia, México, Costa rica y Venezuela, para abordar esta fascinante temática que de seguro nos dejará un nutriente conocimiento y sentará las bases para el trabajo en conjunto en pro de la propiedad horizontal de toda Latinoamérica.

HORACIO TORRES BERDUGO – Director del 4° SPH Región Caribe PANAMÁ 2019

Si quieres información sobre el evento puedes comunicarte a:

Colombia: +57 300 6015 873

Panamá +507 6416-7523

O puedes escribir a: aph_admon@hotmail.com

Nos vemos en Panamá

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora Jurídica

Corporación P.H.

 

¿QUIÉN ES PROPIETARIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

¡Que su asamblea, no se desordene!, tenga claro que el único documento que en Colombia es idóneo para determinar la calidad de propietario, es el certificado de libertad y tradición de la respectiva unidad privada, pero recuerde que lo debe determinar como tal, como PROPIETARIO, así las cosas, en un caso muy particular, frente a los hijos, cónyuges o compañeros, que aparecen en el certificado de tradición bajo la figura de patrimonio de familia, o afectado a vivienda familiar, no los hace propietarios, por cuanto la mera inscripción de estas figuras no les trasfiere el derecho a la propiedad.

Es importante que se tenga claro e identificado el propietario, con el propósito de realizar de forma debida tanto la convocatoria a la asamblea, como la medición de los Quorum y de las votaciones, a veces pecamos por ser muy laxos y terminamos metiendo a nuestra copropiedad en procesos largos y desgastantes, no solo para el administrador sino también para la propiedad horizontal.

Por eso informe de esta situación a su comunidad, previo a la asamblea, actualice el libro de copropietarios, y además realice una labor de sensibilización muchas veces la comunidad se enardece porque desconoce esta información y siente vulnerados sus derechos (derechos que al revisar la situación no los tiene, porque simplemente no es propietario)

Te compartimos nuestra pildorita de la semana, acorde a nuestro tema

Si quieres ampliar este tema, puedes leer este artículo de ámbito jurídico

Y te invitamos a nuestras sesiones live a través de los canales de youtube:

Youtube.com/derechoinmobiliario

Youtube.com/corporacionph

Todos los lunes 7.30 pm, solo suscríbete y sácale el tiempo para que hablemos un ratito sobre este tema tan apasionante, la propiedad horizontal., si quieres ver nuestro primer video puedes hacerlo aquí.

Un abrazo fraterno

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

 

LA CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS

En Colombia la propiedad horizontal comienza una etapa crucial para 2019, y es la realización de las asambleas de copropietarios, es por esta razón que los post de nuestro blog, tendrán como eje central elementos relevantes para efectuar una asamblea con el lleno de los requisitos legales.

Hoy hablaremos de la convocatoria a través de medios electrónicos, ya que existe un interrogante entre nuestros lectores, sobre la validez de la convocatoria a través de medios electrónicos.

Lo primero que debemos mencionar es que el artículo 39 de la ley 675 de 2001, indica lo siguiente:

Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

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Estudia con nosotros Diplomado Gerencia de la propiedad horizontal, toda la información aquí.

La norma es clara en indicar que la convocatoria deberá comunicarse a cada uno de los propietarios, mas no indica una forma específica de realizar esta comunicación.

Lo que se debe hacer es enviar la convocatoria a la última dirección registrada por los propietarios, dirección que perfectamente puede ser una dirección mail, una dirección de residencia, un número telefónico, fax, entre otros elementos, mediante los cuales sea viable enviar la convocatoria.

Fundamento jurídico del uso de medios electrónicos

Es la Ley 527 de 1999 la norma que otorga validez jurídica y probatoria a los documentos y comunicaciones electrónicas en Colombia.

Esta ley pretendió cerrar el problema del uso de medios electrónicos como medio de prueba para cualquier tipo de transacción, contrato, actuación, operación o similar.

Lográndolo a través de un principio que denomino el Principio de equivalencia el cual consiste en equiparar el documento electrónico al documento manuscrito y darle un mismo valor probatorio.

Al respecto la Corte constitucional a través de la Sentencia C-662 De 2000 indicó:

Los mensajes de datos deben recibir el mismo tratamiento de los documentos consignados en papel, es decir, que debe dárseles la misma eficacia jurídica, por cuanto comportan los mismos criterios de un documento.

 Si un mensaje de datos cumple con los mismos objetivos y tiene las mismas funciones que un medio tradicional o físico de transmisión de información, dicho mensaje tendrá los mismos efectos jurídicos que dicho medio físico.

Así las cosas, conforme a la ley 675 de 2001 y en consonancia con los preceptos de la ley 527 de 1999, la notificación a través de medios electrónicos de la convocatoria de la asamblea general, es perfectamente legal, si este medio es una de las direcciones que el propietario registro ante la copropiedad.

¿Qué requisitos debe tener el documento electrónico?

Para que el documento electrónico sirva como prueba y cumpla con su fin, este debe cumplir con los siguientes requerimientos:

  1. Debe ser accesible para futuras consultas.
  2. Debe reproducir con exactitud la información generada
  3. Se debe poder determinar el origen del documento, la fecha de envío y de recibo.

Si usted a través de medios electrónicos puede garantizar el lleno de estos 3 requisitos, y, además, cuenta con el registro de un medio electrónico por parte del copropietario, en virtud del principio de equivalencia, podrá convocar por medios electrónicos, sin tener, ningún problema legal posteriormente.

Esto sin duda alguna, facilitará el proceso de convocatoria, así como también un aporte considerable al medio ambiente.

Afectuosamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H.