administramos plata ajena…

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Séptimo día emitió el 11 de noviembre un programa dedicado a la propiedad horizontal bajo el título plata ajena, durante 48 minutos los periodistas intentaron realizar una radiografía sobre el panorama de la propiedad horizontal en Colombia, una radiografía que evidenció un desconocimiento total del régimen de propiedad horizontal (no solo por los periodistas, sino también por parte de los propietarios, residentes, y con vergüenza funcionarios como es el caso de la representante del Ministerio de Vivienda )

Hoy la Corporación P.H. quisiera hacer una reflexión sobre la necesidad de masificar este régimen especial de dominio, que en principio deberá conocer el propietario, es él quien debe manejarlo  ya que es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.

El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos,  el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado,  genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)

Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)

Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:

  • ¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
  • ¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
  • ¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
  • ¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?

Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:

  • Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
  • No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
  • Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal

¿Pero qué hacer?

Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.

hombre-pensando-e1542121513108.pngAcudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.

Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:

  1. Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
  1. Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
  1. Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
  1. Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
  1. Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
  1. Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.

Es qué,  queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.

Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

DIRECTORA CORPORACIÓN P.H.

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La información, un elemento clave a la hora de administrar p.h.

En la actual sociedad del conocimiento, la información es un activo muy importante a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo o emprendimiento, esto también es relevante a la hora de administrar propiedad horizontal.

Por esta razón, la Corporación P.H. le comparte 6 tips para consejeros y administradores, con el propósito que su función se realice de la mejor manera.

Una comunidad enterada de lo que sucede en la copropiedad colabora más con la administración.

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EL DERECHO DE PETICIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Un lector de nuestro blog nos realizó la siguiente pregunta.

¿Debe la administración de una propiedad horizontal dar respuesta a los derechos de petición que realizan los copropietarios, teniendo en cuenta que el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales?

obligacionPara resolver el anterior interrogante, lo primero que se debe indicar es que el derecho de petición, es un derecho fundamental que se encuentra contenido en el artículo 23 de la Constitución Política de 1991, el cual indica que “toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución”

 Este derecho fundamental fue reglamentado por la ley 1755 de 2015, el cual en su artículo 32 sostiene lo siguiente:

Artículo 32. Derecho de petición ante organizaciones privadas para garantizar los derechos fundamentales. Toda persona podrá ejercer el derecho de petición para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas con o sin personería jurídica, tales como sociedades, corporaciones, fundaciones, asociaciones, organizaciones religiosas, cooperativas, instituciones financieras o clubes.

Como se puede observar, en el listado que se encuentra en el artículo 32 de la ley 1755 de 2015, no se menciona a la propiedad horizontal, razón por la cual algunas copropiedades se basan para negarse a dar respuesta a las peticiones respetuosas de los copropietarios, frente a este tema, es necesario mencionar que la sentencia T-333 de 2018 emitida por la Corte Constitucional, indico lo siguiente.

Inscribete en nuestra actualización de contratos en propiedad horizontal, cierre de inscripciones 5 de noviembre de 2018, toda la información aquí

“La acción de tutela es procedente cuando un copropietario o residente de una propiedad horizontal la presenta contra los órganos de administración de esta, pues el copropietario o residente se encuentra en una situación de subordinación ante los órganos de administración, por otro lado, una organización o institución privada vulnera el derecho de petición de una persona que se encuentran en subordinación frente a la primera cuando dicha persona presenta una solicitud y la entidad no emite una respuesta de fondo dentro del término legalmente establecido para ello.”

Para la Corte Constitucional la lista de organizaciones e instituciones privadas prevista en el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales. Esta lista no debe ser entendida como taxativa. El artículo 32 de dicha ley estatutaria establece expresamente la regla según la cual cualquier persona puede presentar peticiones para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas y provee una lista de ejemplos de organizaciones e instituciones frente a las que, a pesar de tratarse de particulares, es posible ejercer el derecho de petición.

Bajo esta línea jurisprudencial, la propiedad horizontal debe dar respuesta a los derechos de petición elevados no solo por los copropietarios sino también a los residentes, dentro de los términos previstos por la ley 1755 de 2015.

Puede leer la sentencia T-333 de 2018 aquí.

Hasta una próxima entrada.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora Jurídica

Corporación P.H.

Decisiones que requieren mayoría calificada

Compartimos con nuestros lectores la pildorita de conocimiento de esta semana, material de estudio que hace parte de nuestro micro curso: Asambleas en la propiedad horizontal.

No olvides suscribirte a nuestro canal youtube todos los lunes recibes material nuevo https://www.youtube.com/channel/UCde79lqZtHuxByaVl8vMsBQ, y haz parte de nuestra comunidad educativa.

¿En su copropiedad cobran por el uso del parqueadero común?

Tanto si su respuesta fue si o no, por favor lea atentamente lo siguiente.

En virtud de la ley del consumidor, ley 1480 de 2011, quien preste el servicio de parqueadero (sea persona natural o jurídica) deberá cumplir con las siguientes obligaciones.

Expedir un recibo del bien en el cual se mencione la fecha y hora de la recepción,

  • La identificación del bien,
  • El estado en que se encuentra y
  • el valor del servicio en la modalidad en que se preste.

la norma indica que para la identificación y el estado en que se recibe el bien al momento del ingreso, podrá utilizarse medios tecnológicos que garanticen el cumplimiento de esta obligación.

RECUERDE

Quien preste el servicio asume la custodia y conservación adecuada del bien y, por lo tanto, de la integridad de los elementos que lo componen, así como la de sus equipos anexos o complementarios, si los tuviere.

Cuando se trate de zonas de parqueo gratuito, el prestador del servicio responderá por los daños causados cuando medie dolo o culpa grave.

Estas obligaciones, también atañen a la propiedad horizontal, por eso se hace necesario tomar las medidas necesarias para cumplir con el mandato legal así como buscar alternativas que permitan prestar este servicio de la mejor manera.

Estudiemos esta y otras obligaciones de la propiedad horizontal en el curso de actualización de la Corporación P.H.

Frente a este tema, si quiere conocer la postura de la Superintendencia de Industria y Comercio, lo invitamos a leer la Sentencia  10927 de 01 de noviembre de 2017, en la cual sanciona a conjunto residencial pinar de la Fontana, por el no cumplimiento de estos requerimientos. puede descargar la sentencia aquí.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACION P.H.

CURSO ACTUALIZACIÓN JURÍDICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Corporación P.H. se permite ofrecer a nuestra comunidad educativa, un curso de actualización de las nuevas obligaciones en materia de propiedad horizontal, dirigido a administradores, consejeros y a quienes tengan relación directa o indirecta con la propiedad horizontal.

Inicio 22  de Octubre de 2018

OBJETIVO

Actualizar conocimientos de nuestros estudiantes en materia de obligaciones derivadas del sistema jurídico de propiedad horizontal.

METODOLOGÍA

A través de escenarios 100% virtuales se propende por el aprendizaje autónomo,  con el uso de distintas herramientas de aprendizaje tales como: material en archivos PDF, videos, actividades lúdicas, presentaciones interactivas, evaluaciones en línea, talleres, entre otras.

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 CONTENIDO

  • Generalidades de la Implementación del SG-SST para propiedad horizontal.

  • Protección de datos y obligaciones derivadas de la ley 1851 de 2012 en materia de propiedad horizontal.

  • Protección al consumidor de servicios de propiedad horizontal.

  • Facturación electrónica en materia de propiedad horizontal

DURACIÓN

El curso tendrá inicio el 22 de octubre de 2018 y terminara el 26 de noviembre de 2018

INVERSIÓN

El valor del cursos de actualización es de $250.000, que deberán ser consignados en el BANCO DE BOGOTÁ: Cuenta de ahorros Número: 103250072 a nombre de CORPORACION P.H.

CERTIFICADO

Luego de realizar el curso de actualización  nuestros estudiantes pueden obtener un certificado de participación conforme al Decreto 2904 de 2009 del Ministerio de Educación. Para lo cual deben obtener un promedio de 80 puntos en el computo del puntaje obtenido en las actividades de estudio programadas.

Inscribete aqui

 

¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.