CURSO ACTUALIZACIÓN JURÍDICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Corporación P.H. se permite ofrecer a nuestra comunidad educativa, un curso de actualización de las nuevas obligaciones en materia de propiedad horizontal, dirigido a administradores, consejeros y a quienes tengan relación directa o indirecta con la propiedad horizontal.

Inicio 22  de Octubre de 2018

OBJETIVO

Actualizar conocimientos de nuestros estudiantes en materia de obligaciones derivadas del sistema jurídico de propiedad horizontal.

METODOLOGÍA

A través de escenarios 100% virtuales se propende por el aprendizaje autónomo,  con el uso de distintas herramientas de aprendizaje tales como: material en archivos PDF, videos, actividades lúdicas, presentaciones interactivas, evaluaciones en línea, talleres, entre otras.

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 CONTENIDO

  • Generalidades de la Implementación del SG-SST para propiedad horizontal.

  • Protección de datos y obligaciones derivadas de la ley 1851 de 2012 en materia de propiedad horizontal.

  • Protección al consumidor de servicios de propiedad horizontal.

  • Facturación electrónica en materia de propiedad horizontal

DURACIÓN

El curso tendrá inicio el 22 de octubre de 2018 y terminara el 26 de noviembre de 2018

INVERSIÓN

El valor del cursos de actualización es de $250.000, que deberán ser consignados en el BANCO DE BOGOTÁ: Cuenta de ahorros Número: 103250072 a nombre de CORPORACION P.H.

CERTIFICADO

Luego de realizar el curso de actualización  nuestros estudiantes pueden obtener un certificado de participación conforme al Decreto 2904 de 2009 del Ministerio de Educación. Para lo cual deben obtener un promedio de 80 puntos en el computo del puntaje obtenido en las actividades de estudio programadas.

Inscribete aqui

 

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¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.

CONGRESO INTERNACIONAL DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Es grato para la Corporación P.H. contarle a nuestros lectores y amigos sobre el “Congreso Internacional de Administración de Propiedad Horizontal”, un evento creado por administradores para administradores.

El evento que se efectuará en en mes de Noviembre de 2018 en la histórica Cartagena de Indias, abordará cuatro ejes temáticos:

  • Calidad de servicio.
  • Servicio al cliente.
  • Tecnologia aplicada.
  • Tarifas de servicios.

Con una metodología nueva que combina la teoría y la practica a través de formatos de foros, conferencias diseñadas especialmente para Administradores, constructores y propietarios, con la participación de invitados internacionales de Japón, Dubai, Sudafrica, Australia, Canadá, España, USA, el evento sin duda alguna romperá los esquemas actuales en materia de congresos para administradores de Propiedad horizontal, dejando un legado que apuntará a la necesidad de profesionalizar la administración de propiedad horizontal, como lo es en otros países con un excelente resultado no solo para el administrador sino también para la comunidad.

Contarlo a través de un post, no es tan grato como vivirlo, así que cordialmente invitados a un evento único en la historia de la propiedad horizontal en Colombia.

Para mayor información visita la pagina web del evento: www.ciaph2018.com

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

DIRECTORA JURIDICA CORPORACION P.H.

INVITACIÓN LANZAMIENTO DEL LIBRO “HABLEMOS SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL”

Para la Corporación P.H. es un gusto invitarlos a que nos acompañen al lanzamiento del Libro “Hablemos sobre propiedad horizontal en Colombia” escrito por nuestra directora la Dra. Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Para este evento hemos diseñado un conversatorio sobre Propiedad Horizontal donde se abordar temas de vital importancia para quienes se relacionan de forma directa o indirecta con el maravilloso mundo de la propiedad horizontal.

 

TEMA: Importancia social de la Propiedad Horizontal.

FECHA: 13 de Julio de 2018

HORA: 9 a.m a 12 m

LUGAR: Auditorio 3 en 1 -Fundación Universitaria Cafam (Av. 68 No. 90-88

ASISTENCIA GRATUITA PREVIA INSCRIPCIÓN

CUPOS LIMITADOS si quieres acompañarnos realiza tu inscripción AQUI

 

 

 

LOS CRITERIOS ABSOLUTISTAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL AFECTAN LA CONVIVENCIA

Generalmente los artículos de nuestro blog tienen como propósito explicar, comentar, resolver interrogantes sobre el complejo sistema jurídico de la propiedad horizontal, sin embargo, el post de esta semana tiene como propósito buscar la reflexión de nuestros lectores en torno a la necesidad de construir un verdadero tejido social en pro de la convivencia pacífica en la propiedad horizontal.

No es extraño ver en asambleas, consejos, pasillos discusiones en torno a que es ilegal que no, que es correcto o no, discusiones que terminan en ocasiones acalorándose y llevando a lesiones personales, insultos, acciones legales, y finalmente la ruptura de la convivencia, entorpeciendo el crecimiento y la construcción de la sana convivencia dentro del micro mundo de la propiedad horizontal.

La intolerancia de los tiempos actuales se agrava cuando se traslada a las redes sociales, el cumulo de información que ronda a través de la red, generan mitos urbanos que termina reforzando posturas inapropiadas que se convierten en verdades absolutas que en ocasiones llevan a lesionar sin razón los derechos fundamentales de nuestros vecinos.

Comparto con nuestros lectores, un ejercicio que se llevo acabo en un grupo de personas interesadas en la propiedad horizontal, que ante una inocente pregunta fue viable ver el nivel de intolerancia que tenemos del otro, escenario que fácilmente puede reproducirse en la vida real de la propiedad horizontal.

Una copropietaria no asiste a la asamblea, y en el debido proceso adjunta una certificación que estaba en otra asamblea, y aduce que eso es una justificación válida para no haber asistido a la de la copropiedad, pero la sra, tampoco otorgó poder ni representación, para la asamblea a la cual no asistió, ahora dice que no le pueden imponer sanciones, pero el consejo dice que, si le impondrá la sanción porque no fue una grave calamidad, ni una fuerza mayor o caso fortuito. ¿La inquietud es quien tiene la razón, o cual sería el procedimiento.

Esta pregunta origino las siguientes respuestas:

  • Una asamblea no se cita la víspera. Al estar citada la Sra. a dos el mismo día y en diferente parte , debió otorgar poder en la que no asistía. No es disculpa. Yo le impondría su sanción. 
  • El tema es que la voz de la asamblea es el ente mayor. La señora puede sentarse a llorar porque la multa SI le corresponde. 
  • Las multas si son automáticas y se deben cobrar, el propietario lo que debe hacer es remitir la excusa del por qué no asistió y el consejo junto con la administración evalúan si es procedente el cobro o no. Así de sencillo. 
  • Leer bien la consulta por favor. No pontifiquemos sin entender.
  • Si ella sabía que no iba asistir por q tenía otro compromiso debió avisarle con anticipación cosa q no hizo es decir no tuvo el interés mínimo en la Asamblea 
  • Dura es la Ley, pero es la Ley, tienen luz verde para multarle si no está dentro de las causales de caso fortuito o fuerza mayor.

 Expresiones como puede llorar, dura es la ley pero es la ley, no tuvo el interés mínimo en la asamblea, no pontifiquemos sin entender, entre otras, evidencian un lenguaje violento.

 Son sin duda expresiones que pueden en una asamblea, una carta, un consejo alterar de forma evidente la convivencia. ¿Cuál seria su respuesta si al hacer una solicitud ante el consejo o comité uno de sus miembros le contesta puede llorar? Que esta pasando con nuestros niveles de tolerancia.

Este ejercicio simple pero poderoso a través de una red social, me obliga como directora de la Corporación P.H. a realizar una breve reflexión:

La convivencia en la propiedad horizontal se daña y se contamina, por la actitud de algunos copropietarios que se creen jueces de la república califican que es ilegal que no, que es excusable que no, hablan de caso fortuito, consideran que las personas se ven avocadas a dar un poder, sopesan en su imaginario que fue o no importante para el otro, sin tener la competencia y en ocasiones sin tener el conocimiento, es ese juez implacable que llevamos adentro lo que nos empodera para creernos con la suficiente autoridad para sancionar al otro, para imponer nuestra voluntad en ocasiones violentando los derechos constitucionales de mi vecino.

Y quisiera dejar los siguientes cuestionamientos sobre nuestra actitud para con mi vecino:

  • ¿Realmente tenemos la competencia de indicar dentro de un consejo o asamblea para determinar la legalidad o ilegalidad de una actuación?
  • ¿Qué de benéfico en el fondo del asunto genera a la copropiedad sancionar a otro que explica sus motivos?
  • ¿Cuál es la necesidad de actuar como un ente coercitivo con mi vecino?
  • ¿son las multas la forma en la cual se construye una sana convivencia dentro de la propiedad horizontal?

Finalmente, me gustaría hacer un llamado a la construcción de una cultura empática dentro de la propiedad horizontal, entendiendo como empatía la intención de comprender los sentimientos y emociones del otro como dirían nuestros abuelos antes de emitir un juicio póngase en los zapatos del otro, le garantizo sin duda que su copropiedad tendría menos conflictos.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ.

 

 

¿Puede la administración de propiedad horizontal trasladar los costos de la representación judicial al copropietario vencido en una acción judicial?


La reciente tutela  T-62 de 2018 en la cual un copropietario instaura una acción de tutela en contra de la propiedad horizontal en la cual habita, desarrolla distintos elementos de interés para todos los que tenemos una relación directa o indirecta con este régimen especial de dominio. Teniendo en cuenta que la parte motiva de la sentencia se considera un precedente jurisprudencial es este post abordaremos uno de los temas relevantes tratados en la sentencia mencionada. (Si desea leerla en su totalidad, haga clic aquí)

¿El caso en cuestión?

El accionante es un señor de la tercera edad que se encuentra discapacitado, mediante una solicitud a la administración de la propiedad horizontal manifiesta su condición vulnerable y además solicita la asignación de un parqueadero comunal permanente en atención a su condición de salud, el derecho de petición no obtuvo respuesta en tiempo, razón por la cual el copropietario presento una acción de tutela en contra del conjunto residencial, de manera extemporánea la administración mediante apoderado, da respuesta  indicando que se le niega la asignación de parqueadero por considerar que el parqueadero común debe ser sorteado para que todos los copropietarios puedan acceder a su uso de manera temporal, y que se le permitía al copropietario hacer parte del sorteo sin ningún tipo de discriminación, sin embargo, dicha tutela fue negada por hecho superado, ya que en el curso de la acción se brindó una contestación a lo planteado.

Posterior a la tutela

 La propiedad horizontal, tomo la decisión de trasladar el cobro de los honorarios del abogado al copropietario, ocasionados por la respuesta dada al derecho de petición y a la contestación al proceso de tutela.

Por este motivo el accionante inicia una acción legal nuevamente en la cual solicita que se anule el cobro de los honorarios del abogado que represento a la propiedad horizontal.

CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL

Cobros a residentes y respeto al debido proceso

La jurisprudencia constitucional ha señalado la posibilidad de imponer sanciones a los habitantes de conjuntos residenciales, por el incumplimiento de obligaciones previstas en la ley o en los reglamentos de propiedad horizontal. En armonía con ello, la Ley 675 de 2001 autoriza el cobro de multas ante la inobservancia de obligaciones no pecuniarias:

Artículo 59.- Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

  1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  1. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
  1. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo.- En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo”.

Esto significa que, a pesar del amplio margen de apreciación que tiene la Asamblea General de copropietarios, al momento de aprobar los reglamentos internos de la unidad residencial para la adopción de faltas y sanciones; atribución que, valga resaltar, es competencia de este órgano y solo por delegación del Consejo de Administración, esta función debe guardar relación directa con los objetivos del régimen de propiedad horizontal (seguridad y armónica convivencia) y responder a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad en términos de costo-beneficio.

DEL CASO EN PARTICULAR

En el caso relatado anteriormente, la Corte Constitucional afirma que el cobro de un supuesto daño derivado del régimen de responsabilidad civil, no se deriva de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal, por cuanto:

  1. No se encuentra establecida esa hipótesis en el artículo 50 del reglamento de la copropiedad, en el que se señalan todas las obligaciones de los propietarios.
  2. No constituye un incumplimiento de las contribuciones por expensas comunes a cargo de los copropietarios.
  3. Tampoco aparece relacionada en el artículo 59 que se relaciones con conductas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

Así las cosas se hace necesario indicar que la administración de propiedad horizontal no tiene la competencia para imponer tal cobro al residente, en la medida en que dentro de sus funciones legales y reglamentarias no tiene tal atribución, ya que ni en la Ley 675 de 2001 ni en el reglamento de la copropiedad, aparece establecido el cobro a un residente de los honorarios pagados a un abogado por la defensa del edificio en un proceso judicial como medida para garantizar la convivencia y la seguridad del conjunto, este tipo de atribuciones por parte de la administración van en contra de la ley por cuanto se tomó atribuciones que son reservadas a una autoridad que ejerza función judicial.

Con base en estos argumentos la Corte Constitucional ordeno a la propiedad horizontal en cabeza de su representante legal  que se abstenga de realizar el cobro al copropietario de los honorarios del abogado que contrató la copropiedad con ocasión de la respuesta a una petición y a una acción de tutela que por él fue interpuesta y en caso de haber cancelado la suma cobrada debe reintegrársele el valor pagado.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION P.H.