INVITACIÓN LANZAMIENTO DEL LIBRO “HABLEMOS SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL”

Para la Corporación P.H. es un gusto invitarlos a que nos acompañen al lanzamiento del Libro “Hablemos sobre propiedad horizontal en Colombia” escrito por nuestra directora la Dra. Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Para este evento hemos diseñado un conversatorio sobre Propiedad Horizontal donde se abordar temas de vital importancia para quienes se relacionan de forma directa o indirecta con el maravilloso mundo de la propiedad horizontal.

 

TEMA: Importancia social de la Propiedad Horizontal.

FECHA: 13 de Julio de 2018

HORA: 9 a.m a 12 m

LUGAR: Auditorio 3 en 1 -Fundación Universitaria Cafam (Av. 68 No. 90-88

ASISTENCIA GRATUITA PREVIA INSCRIPCIÓN

CUPOS LIMITADOS si quieres acompañarnos realiza tu inscripción AQUI

 

 

 

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LOS CRITERIOS ABSOLUTISTAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL AFECTAN LA CONVIVENCIA

Generalmente los artículos de nuestro blog tienen como propósito explicar, comentar, resolver interrogantes sobre el complejo sistema jurídico de la propiedad horizontal, sin embargo, el post de esta semana tiene como propósito buscar la reflexión de nuestros lectores en torno a la necesidad de construir un verdadero tejido social en pro de la convivencia pacífica en la propiedad horizontal.

No es extraño ver en asambleas, consejos, pasillos discusiones en torno a que es ilegal que no, que es correcto o no, discusiones que terminan en ocasiones acalorándose y llevando a lesiones personales, insultos, acciones legales, y finalmente la ruptura de la convivencia, entorpeciendo el crecimiento y la construcción de la sana convivencia dentro del micro mundo de la propiedad horizontal.

La intolerancia de los tiempos actuales se agrava cuando se traslada a las redes sociales, el cumulo de información que ronda a través de la red, generan mitos urbanos que termina reforzando posturas inapropiadas que se convierten en verdades absolutas que en ocasiones llevan a lesionar sin razón los derechos fundamentales de nuestros vecinos.

Comparto con nuestros lectores, un ejercicio que se llevo acabo en un grupo de personas interesadas en la propiedad horizontal, que ante una inocente pregunta fue viable ver el nivel de intolerancia que tenemos del otro, escenario que fácilmente puede reproducirse en la vida real de la propiedad horizontal.

Una copropietaria no asiste a la asamblea, y en el debido proceso adjunta una certificación que estaba en otra asamblea, y aduce que eso es una justificación válida para no haber asistido a la de la copropiedad, pero la sra, tampoco otorgó poder ni representación, para la asamblea a la cual no asistió, ahora dice que no le pueden imponer sanciones, pero el consejo dice que, si le impondrá la sanción porque no fue una grave calamidad, ni una fuerza mayor o caso fortuito. ¿La inquietud es quien tiene la razón, o cual sería el procedimiento.

Esta pregunta origino las siguientes respuestas:

  • Una asamblea no se cita la víspera. Al estar citada la Sra. a dos el mismo día y en diferente parte , debió otorgar poder en la que no asistía. No es disculpa. Yo le impondría su sanción. 
  • El tema es que la voz de la asamblea es el ente mayor. La señora puede sentarse a llorar porque la multa SI le corresponde. 
  • Las multas si son automáticas y se deben cobrar, el propietario lo que debe hacer es remitir la excusa del por qué no asistió y el consejo junto con la administración evalúan si es procedente el cobro o no. Así de sencillo. 
  • Leer bien la consulta por favor. No pontifiquemos sin entender.
  • Si ella sabía que no iba asistir por q tenía otro compromiso debió avisarle con anticipación cosa q no hizo es decir no tuvo el interés mínimo en la Asamblea 
  • Dura es la Ley, pero es la Ley, tienen luz verde para multarle si no está dentro de las causales de caso fortuito o fuerza mayor.

 Expresiones como puede llorar, dura es la ley pero es la ley, no tuvo el interés mínimo en la asamblea, no pontifiquemos sin entender, entre otras, evidencian un lenguaje violento.

 Son sin duda expresiones que pueden en una asamblea, una carta, un consejo alterar de forma evidente la convivencia. ¿Cuál seria su respuesta si al hacer una solicitud ante el consejo o comité uno de sus miembros le contesta puede llorar? Que esta pasando con nuestros niveles de tolerancia.

Este ejercicio simple pero poderoso a través de una red social, me obliga como directora de la Corporación P.H. a realizar una breve reflexión:

La convivencia en la propiedad horizontal se daña y se contamina, por la actitud de algunos copropietarios que se creen jueces de la república califican que es ilegal que no, que es excusable que no, hablan de caso fortuito, consideran que las personas se ven avocadas a dar un poder, sopesan en su imaginario que fue o no importante para el otro, sin tener la competencia y en ocasiones sin tener el conocimiento, es ese juez implacable que llevamos adentro lo que nos empodera para creernos con la suficiente autoridad para sancionar al otro, para imponer nuestra voluntad en ocasiones violentando los derechos constitucionales de mi vecino.

Y quisiera dejar los siguientes cuestionamientos sobre nuestra actitud para con mi vecino:

  • ¿Realmente tenemos la competencia de indicar dentro de un consejo o asamblea para determinar la legalidad o ilegalidad de una actuación?
  • ¿Qué de benéfico en el fondo del asunto genera a la copropiedad sancionar a otro que explica sus motivos?
  • ¿Cuál es la necesidad de actuar como un ente coercitivo con mi vecino?
  • ¿son las multas la forma en la cual se construye una sana convivencia dentro de la propiedad horizontal?

Finalmente, me gustaría hacer un llamado a la construcción de una cultura empática dentro de la propiedad horizontal, entendiendo como empatía la intención de comprender los sentimientos y emociones del otro como dirían nuestros abuelos antes de emitir un juicio póngase en los zapatos del otro, le garantizo sin duda que su copropiedad tendría menos conflictos.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ.

 

 

¿Puede la administración de propiedad horizontal trasladar los costos de la representación judicial al copropietario vencido en una acción judicial?


La reciente tutela  T-62 de 2018 en la cual un copropietario instaura una acción de tutela en contra de la propiedad horizontal en la cual habita, desarrolla distintos elementos de interés para todos los que tenemos una relación directa o indirecta con este régimen especial de dominio. Teniendo en cuenta que la parte motiva de la sentencia se considera un precedente jurisprudencial es este post abordaremos uno de los temas relevantes tratados en la sentencia mencionada. (Si desea leerla en su totalidad, haga clic aquí)

¿El caso en cuestión?

El accionante es un señor de la tercera edad que se encuentra discapacitado, mediante una solicitud a la administración de la propiedad horizontal manifiesta su condición vulnerable y además solicita la asignación de un parqueadero comunal permanente en atención a su condición de salud, el derecho de petición no obtuvo respuesta en tiempo, razón por la cual el copropietario presento una acción de tutela en contra del conjunto residencial, de manera extemporánea la administración mediante apoderado, da respuesta  indicando que se le niega la asignación de parqueadero por considerar que el parqueadero común debe ser sorteado para que todos los copropietarios puedan acceder a su uso de manera temporal, y que se le permitía al copropietario hacer parte del sorteo sin ningún tipo de discriminación, sin embargo, dicha tutela fue negada por hecho superado, ya que en el curso de la acción se brindó una contestación a lo planteado.

Posterior a la tutela

 La propiedad horizontal, tomo la decisión de trasladar el cobro de los honorarios del abogado al copropietario, ocasionados por la respuesta dada al derecho de petición y a la contestación al proceso de tutela.

Por este motivo el accionante inicia una acción legal nuevamente en la cual solicita que se anule el cobro de los honorarios del abogado que represento a la propiedad horizontal.

CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL

Cobros a residentes y respeto al debido proceso

La jurisprudencia constitucional ha señalado la posibilidad de imponer sanciones a los habitantes de conjuntos residenciales, por el incumplimiento de obligaciones previstas en la ley o en los reglamentos de propiedad horizontal. En armonía con ello, la Ley 675 de 2001 autoriza el cobro de multas ante la inobservancia de obligaciones no pecuniarias:

Artículo 59.- Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

  1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  1. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
  1. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo.- En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo”.

Esto significa que, a pesar del amplio margen de apreciación que tiene la Asamblea General de copropietarios, al momento de aprobar los reglamentos internos de la unidad residencial para la adopción de faltas y sanciones; atribución que, valga resaltar, es competencia de este órgano y solo por delegación del Consejo de Administración, esta función debe guardar relación directa con los objetivos del régimen de propiedad horizontal (seguridad y armónica convivencia) y responder a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad en términos de costo-beneficio.

DEL CASO EN PARTICULAR

En el caso relatado anteriormente, la Corte Constitucional afirma que el cobro de un supuesto daño derivado del régimen de responsabilidad civil, no se deriva de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal, por cuanto:

  1. No se encuentra establecida esa hipótesis en el artículo 50 del reglamento de la copropiedad, en el que se señalan todas las obligaciones de los propietarios.
  2. No constituye un incumplimiento de las contribuciones por expensas comunes a cargo de los copropietarios.
  3. Tampoco aparece relacionada en el artículo 59 que se relaciones con conductas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

Así las cosas se hace necesario indicar que la administración de propiedad horizontal no tiene la competencia para imponer tal cobro al residente, en la medida en que dentro de sus funciones legales y reglamentarias no tiene tal atribución, ya que ni en la Ley 675 de 2001 ni en el reglamento de la copropiedad, aparece establecido el cobro a un residente de los honorarios pagados a un abogado por la defensa del edificio en un proceso judicial como medida para garantizar la convivencia y la seguridad del conjunto, este tipo de atribuciones por parte de la administración van en contra de la ley por cuanto se tomó atribuciones que son reservadas a una autoridad que ejerza función judicial.

Con base en estos argumentos la Corte Constitucional ordeno a la propiedad horizontal en cabeza de su representante legal  que se abstenga de realizar el cobro al copropietario de los honorarios del abogado que contrató la copropiedad con ocasión de la respuesta a una petición y a una acción de tutela que por él fue interpuesta y en caso de haber cancelado la suma cobrada debe reintegrársele el valor pagado.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION P.H.

LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

Existe un cumulo de sentencias de tutela donde se ha visto involucrada la propiedad horizontal, en diferentes fallos la Corte Constitucional ha sido enfática en determinar los casos en los cuales la tutela es procedente contra la propiedad horizontal. si quieres mas información lee nuestro artículo: La tutela en la propiedad horizontal), no obstante, existe entre los administradores desconocimiento sobre cual es el efecto de las sentencias emitidas por el juez constitucional, con base en lo anterior hemos diseñado esta infografía de fácil comprensión que le permitirá tener claro cual es el efecto de las sentencias emitidas por la Corte Constitucional, que sin duda alguna será de gran ayuda en su diario vivir en la oficina de la administración de propiedad horizontal.

Esperamos que esta información sea de su ayuda e interés.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

LA TUTELA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Una de las amenazas cotidianas a la administración de propiedad horizontal realidad por algunos residentes, es voy a entutelar al conjunto, sin embargo, es necesario indicar que este mecanismo es preferencial y tiene ciertos requisitos en su presentación que deben ser tenidos en cuenta, en aras de no desgastar no solo a la copropiedad y sus recursos sino también a quien presenta esta acción así como a la entidad judicial donde se presenta.

ASPECTOS GENERALES DE LA ACCIÓN DE TUTELA

 La acción de tutela fue concebida como un mecanismo de protección de los derechos fundamentales contenidos en nuestra Constitución Política, así las cosas esta acción es procedente en los siguientes eventos:

  • No existan otros mecanismos judiciales que protejan el derecho que se encuentra en amenaza de ser vulnerado.
  • El ordenamiento jurídico ofrezca unos mecanismos judiciales pero estos no sean adecuados y efectivos para lograr la protección de los derechos.
  • Cuando la acción de tutela es interpuesta como mecanismo transitorio con el fin de evitar un perjuicio irremediable.

Aunado a lo anterior la Corte constitucional se ha encargado de definir un perjuicio irremediable, endilgándole las siguientes características:

  • Es inminente, es decir, que se trate de una amenaza que está por suceder prontamente;
  • Por ser grave, esto es, que el daño o menoscabo material o moral en el haber jurídico de la persona sea de gran intensidad;
  • Porque las medidas que se requieren para conjurar el perjuicio irremediable sean urgentes; y
  • Porque la acción de tutela sea impostergable a fin de garantizar que sea adecuada para restablecer el orden social justo en toda su integridad.

Para concluir la acción de tutela es un recurso judicial de carácter subsidiario, condición que debe ser tenida en cuenta por el ciudadano que acude a este mecanismo y por el juez que tiene el conocimiento de dicha acción, de tal manera que es deber del ciudadano acudir a los recursos judiciales ordinarios que le indica el ordenamiento de manera prevalente, y del juez evaluar las circunstancias del caso en concreto con el fin de evitar sustituir al juez natural designado por la ley para dirimir el conflicto presentado.

LA TUTELA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

En primer lugar es necesario indicar que la Corte Constitucional en reiteradas ocasiones ha indicado que la tutela no es el recurso procedente para resolver controversias del régimen de propiedad horizontal.

“En los regímenes que reglamentan la propiedad horizontal, se ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos y la administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben someterse a decisión judicial, para que mediante el trámite del proceso verbal, regulado en el Código General del proceso, se definan. La acción de tutela no es la vía judicial idónea. (…)

PERO TENGA EN CUENTA

La corte constitucional de forma reiterada ha indicado que la acción de tutela resulta procedente en materia de propiedad horizontal en los siguientes eventos:

  1. Cuando es evidente la vulneración de derechos fundamentales o existe una limitación arbitraria de estos derechos.
  2. Cuando el proceso verbal no resulta idóneo y efectivo para lograr el amparo inmediato de derechos fundamentales conculcados o amenazados en razón de actos expedidos por el consejo de administración o la asamblea.
  3. cuando las decisiones de la administración o asamblea impiden la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los individuos no pueden asegurarse por si mismos.

Así las cosas, la tutela si procede contra la propiedad horizontal, si el caso particular cumple con las reglas anteriormente indicadas, aunado a lo anterior, sea esta la oportunidad de indicarles queridos lectores lo siguiente:

  1. El comité de convivencia es un elemento de vital importancia, mediante el cual se pueden arreglar problemas entre copropietarios, residentes y demás actores de la copropiedad, es por esta razón que debe dársele la importancia debida a este grupo colegiado.
  2. Existe un proceso mediante el cual es viable controvertir las decisiones dentro de la copropiedad, el proceso se encuentra reseñado en el Código General del proceso.
  3. Recuerde la tutela es un mecanismo idóneo solo para la protección de derechos fundamentales que se encuentren en inminente riesgo.

Para los copropietarios sin duda se hace necesario buscar mecanismo que le permitan un dialogo acertado con los órganos de la propiedad horizontal, en ocasiones el mal llamado tutelitis afecta a los edificios y conjuntos entorpeciendo las labores diarias y desgastando no solo al accionante sino también a la copropiedad en tiempo y recursos., por eso, antes de interponer una tutela, evalúe si se encuentra dentro de las reglas jurisprudenciales indicadas por la corte constitucional, y además verifique que ha agotado las instancias de solución de conflictos dentro de su copropiedad.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACIÓN P.H.

EL SIMPOSIO NACIONAL PROPIEDAD HORIZONTAL REGIÓN CARIBE 2018

El 6 de abril de 2018 fue efectuado el simposio nacional propiedad horizontal región caribe 2018 con la participación de varios expertos en materia de propiedad horizontal de distintas ciudades del país: participo el Dr. Fernando Lara salinas de la ciudad de Valledupar, el Dr. Leonardo Fabio Patiño Quintero por la ciudad de Cali, el Dr. Ramiro Serrano Serrano de la ciudad de Bucaramanga, EL dr. Horacio Torres Berdugo por Barranquilla, y de la ciudad de Bogotá asistieron el Ingeniero Luis Jesús Ochoa Reina, el Dr. Jorge Orlando León Forero y la Dra. Diana Carolina Ruiz Muñoz, el eje central del simposio giro en torno a la Calidad de Vida en la propiedad horizontal, abordando temas tales como: los Valores morales: principios básicos de la propiedad horizontal, ética ambiental: manejo de los desechos en la propiedad horizontal, y finalmente la gestión en convivencia causales de afectación de la convivencia en la propiedad horizontal.

De acuerdo con el Dr. Horacio Torres es viable percibir en algunas copropiedades un deterioro excesivo producto más que del pasar del tiempo, de las conductas negativas de sus residentes y visitantes, en tal sentido, resulta sumamente importante desarrollar habidos de conductas adecuadas, así como los valores de Respeto convivencia y de sentido de pertenecían en los habitantes de cada comunidad, con el din de establecer una cultura de armonía y paz, y fortalecer así la revalorización de las inversiones inmobiliarias.

Una sana convivencia, un correcto manejo de los desechos y sin duda alguna una copropiedad regida por valores puede aportar su granito de arena a la calidad de vida de los residentes y copropietarios, y claramente de su administrador, quien en últimas es quien se ve abocado a dar solución a la mayoría de los problemas que aquejan a la copropiedad.

En el ejercicio realizado el 6 de abril de 2018 fue posible escuchar las posturas de los distintos expertos sobre temas tales como: el papel del comité de convivencia en la calidad de vida de la copropiedad, la función del administrador en materia de convivencia, la importancia de promulgar por un manejo responsable de los residuos sólidos, entre otros temas de interés para la propiedad horizontal.

Dentro de la vivencia realizada por la Corporación P.H. en el evento mencionado, fue posible observar que sin duda alguna un elemento de vital importancia dentro de la construcción de la cultura de propiedad horizontal como elemento importante dentro de la cultura ciudadana es la inclusión de la ecología humana como elemento que permite buscar herramientas que busquen mejorar la calidad de vida dentro de la propiedad horizontal, basándose en como se relaciona el residente con su entorno.

¿Qué es la ecología humana?

Es una teoría sobre el Ser Humano (amor, ética, comunicación, convivencia) que implica una tecnología y un entrenamiento teórico-vivencial dirigido al desarrollo y a la transformación del Ser Humano y su Medio Ambiente.

De acuerdo con Saavedra (2016) la  Ecología Humana  busca dar importancia a cuidar el entorno más cercano al Ser Humano. Primero hay que cuidar al Ser que somos. Consideramos que si cada uno limpia la puerta de su casa, la calle estará limpia. Si cada uno cuida su metro cúbico, su entorno más cercano, su cuerpo, sus cosas materiales, su dinero, sus creencias, sus emociones, sus miedos aprendidos y/o sus alegrías superficiales el planeta puede sobrevivir y la convivencia puede ofrecernos mejor calidad de vida más allá de la situación de crisis que predomina ahora.

La meta de la Ecología Humana es devolver a los seres humanos una capacidad que traen latente desde la concepción: poder vivir en plena autonomía, al máximo de su potencial y autoestima, en función de una ética esencial y de una innata necesidad de autoprotección, auto-abastecimiento, auto-realización y armonización.

La Ecología Humana considera que en tanto el ser humano no sea capaz de cuidar el metro cúbico que habita, nunca podrá participar con éxito en la preservación de la vida y el medio ambiente.

Sea esta la oportunidad para invitar a los administradores, consejeros, miembros de comités de convivencia, expertos temáticos, para que se aproximen a este concepto de ecología humana una ciencia sociológica que puede aportar a la construcción de una nueva cultura de propiedad horizontal que sin temor a equivocarnos impactará en la nueva concepción de cultura ciudadana en nuestro país.

 

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

CORPORACION P.H.

EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR SENTENCIA C127 DE 2004 CORTE CONSTITUCIONAL

En el régimen especial anterior a la expedición de la ley 675 de 2001 es decir Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985 era la asamblea quien tena e deber de nombrar al administrador, no obstante, a partir de la expedición de la ley 675 de 2001 se permitió que fuera el consejo de administración el que nombrara al administrador de la propiedad lo anterior, de acuerdo con el artículo 50 de la ley 675 de 2001 el cual sostiene lo siguiente:

 Artículo 50.  Naturaleza del administrador.  La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. 

Frente este caso en particular la Corte Constitucional se ha pronunciado al respecto, afirmando lo siguiente (sentencia C 127 de 2004):

 La Ley 675 de 2001 busca garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y solidaridad social, la función social y ecológica de la propiedad, el respeto a la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial en los inmuebles con destinación comercial o mixto, el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación, aspectos todos éstos que deben ser respetados tanto por la asamblea general como por el consejo de administración, así las cosas, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna y eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32). Para ello, la ley dispuso la creación de órganos de dirección y administración de la persona jurídica, a saber: la asamblea general de propietarios, el consejo de administración si lo hubiere y el administrador del edificio o conjunto (art. 36).

 La asamblea general por disposición legal, está constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella, una vez cumplidos el quórum y las condiciones que para el efecto prevean la ley y el reglamento de propiedad horizontal, y cuyas atribuciones se encuentran expresamente establecidas en la ley. Es pues la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, está encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde confluye la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con la administración de los bienes comunes.

Otro de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, es el consejo de administración, órgano que por ministerio de la ley (art. 53 Ley 675 de 2001), solamente es obligatorio constituirlo en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, el cual estará integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados. En los demás casos, esto es, edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con menos de treinta bienes privados, o en los de uso residencial integrados por más de treinta (30) bienes privados será potestativo la consagración de ese organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

 Una de las atribuciones del consejo de administración en los edificios o conjuntos en que dicho órgano se constituya, consiste en elegir al administrador de la copropiedad, quien también hace parte, como se vio, de los órganos de dirección y administración de la persona jurídica, y quien  según lo dispone el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 tiene su representación legal, además de la facultad de tomar las determinaciones necesarias para que dicha persona jurídica cumpla con los fines establecidos en la ley y en el reglamento.

Es decir, el legislador en uso de la cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como uno de los criterios para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en que el consejo de administración estuviera constituido, bien por la obligatoriedad que impone la ley en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, ya por la voluntad de la copropiedad de constituir este órgano de dirección en los demás casos, a ese consejo correspondiera dicha designación, sin que ello resulte inconstitucional pues no se revela contrario al derecho de participación.

 En efecto, la asamblea general, en la cual participan todos los propietarios con derecho a deliberar y votar en ella, tiene dentro de sus funciones la de nombrar libremente al administrador cuando fuere el caso, y la de elegir y remover a los miembros del consejo de administración. Significa lo anterior que en los edificios o conjuntos en los que no exista el mencionado consejo, la designación del administrador le compete directamente a la asamblea general, pero en el evento contrario, el legislador, dispuso que el administrador lo elija el consejo de administración, órgano éste que es elegido a su vez, por la asamblea general de copropietarios.

 A juicio de la Corte Constitucional, la designación del administrador por el consejo de administración cuando este exista, no desconoce el derecho de participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento razonable que permita la agilización en la toma de decisiones.

 Así las cosas por mandato legal artículo 50 de la ley 675 de 2001 y ratificación jurisprudencial sentencia 127 de 2004 en las propiedades horizontales en las cuales por virtud de mandato legal o reglamento de propiedad exista consejo de administración es este el encargado de realizar el nombramiento del ADMINISTRADOR, aunado a lo anterior, es necesario decir que una de las características relevantes de la ley 675 de 2011 es que esta es de orden público es decir de obligatorio cumplimiento y que si bien es cierto en su articulado existen asuntos potestativos también lo es que los mismos se encuentran de forma taxativa en la norma, y para el caso en cuestión no existe ninguna otra norma en el articulado de la ley 675 de 2001 y que le de la facultad a la ASAMBLEA GENERAL de subrogarse el nombramiento de administrador en el caso de la existencia del consejo de administración.