SUSPENSIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

Al revisar la ley 675 de 2001 en la totalidad de su articulado no se observa la figura de la suspensión de la asamblea general de propietarios esta última como el máximo órgano de administración en la propiedad horizontal.

Por eso muchas veces por analogía nos remitimos al código de comercio, que en su artículo 430 sostiene lo siguiente:

“Las deliberaciones de la asamblea podrán suspenderse para reanudarse luego, cuantas veces lo decida cualquier número plural de asistentes que represente el cincuenta y uno por ciento, por lo menos, de las acciones representadas en la reunión. Pero las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días, si no está representada la totalidad de las acciones suscritas.” 

Este artículo sostiene dos premisas importantes:

  1. Las asambleas podrán suspenderse por decisión del cincuenta y uno por ciento de los asistentes a la reunión.
  1. No podrá suspenderse por un término superior a tres días, salvo que la decisión sea tomada por la totalidad de los socios.

Pero es necesario recordarle a nuestro querido lector que esta figura esta creada para las sociedades comerciales, que tienen estructuras y normativa muy diferente a la propiedad horizontal, que es una persona jurídica que ha sido creada para regular una forma especial de dominio, que puede contar con una cantidad de copropietarios entre 2 a más de mil, que pueden dificultar la toma de decisiones tales como la suspensión de la asamblea de copropietarios, generando procesos complejos en su reanudación o en el lleno de requisitos legales.

La suspensión implica que no será necesario volver a convocar a los socios, sin embargo, al tener en cuenta la complejidad de la propiedad horizontal, como garantiza usted señor administrador que asistan los asambleístas que se encontraban en la reunión previo a la suspensión de asamblea, y una serie de detalles legales que pueden generar futuras impugnaciones generando a la copropiedad un desgaste no solo económico sino también del tejido social.

Recomendación:

Si las decisiones que se pretenden tomar en la asamblea general de propietarios, requieren de un análisis más profundo, o por cualquier motivo no es viable la toma de decisiones sobre este punto en dicha reunión será mucho más viable terminar la reunión de asamblea general de copropietarios con las decisiones tomadas hasta el momento, y convocar nuevamente para tomar las decisiones que quedaron pendientes.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

 

LA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

¿A quién convoco en caso de embargo y/secuestro de la unidad privada?

 En el diario vivir de las copropiedades, es posible que las unidades privadas exclusivas se encuentren sujetas a medidas cautelares tales como embargo y secuestro, estas medidas pueden ser solicitadas por terceros, y por qué no, por la misma copropiedad en caso de procesos ejecutivos originados en la recuperación de cartera de las expensas comunes.

¿Qué es una medida cautelar?

Las medidas cautelares, son aquellos instrumentos con los cuales el ordenamiento protege, de manera provisional, y mientras dura el proceso, la integridad de un derecho que es controvertido en ese mismo proceso. De esa manera el ordenamiento protege preventivamente a quien acude a las autoridades judiciales a reclamar un derecho, con el fin de garantizar que la decisión adoptada sea materialmente ejecutada. Por ello, esta Corporación señaló, en casos anteriores, que estas medidas buscan asegurar el cumplimiento de la decisión que se adopte, porque los fallos serían ilusorios si la ley no estableciera mecanismos para asegurar sus resultados, impidiendo la destrucción o afectación del derecho controvertido. (Sentencia C-379/04 Corte Constitucional)

De acuerdo, con esta definición, de la Corte Constitucional el objetivo de una medida cautelar es garantizar que, en caso de una sentencia condenatoria, el demandado pueda hacer realidad la condena impuesta, es una medida provisional que por sí sola no suspenden la propiedad del inmueble, y mientras no exista remate del bien o su adjudicación a un tercero, el propietario seguirá siendo aquel que aparece en el certificado de tradición y libertad como tal.

Así las cosas, se deberá convocar a la asamblea al propietario que aparece como tal en el certificado de tradición y libertad, pese a que el inmueble este sujeto a una medida cautelar, y además el propietario está en su derecho de asistir a la asamblea de propietarios.

Nos vemos la próxima semana.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Jurídica

 

4° SIMPOSIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Región Caribe, PANAMÁ 2019 – SPH

La Corporación P.H., tiene la grata tarea de invitar a nuestros lectores y comunidad educativa AL SIMPOSIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Región Caribe 4ta edición, es un evento académico que pretende la unificación de conceptos y la integración de los actores de la Propiedad Horizontal en función de la solución de problemáticas propias de la materia. Desde el año 2016 hemos venido sosteniendo este propósito porque creemos en la propiedad horizontal.

El eje temático para este año girará en torno a la premisa “LA PROPIEDAD HORIZONTAL EJE DE INTEGRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LATINOAMERICA”. Este evento tendrá lugar en el Hotel WINDHAN de Panamá, los días 26 y 27 de abril de 2019, en horario de 8:30 am a 5:30 pm el primer día y de 8:30 am a 12:00 pm el segundo día.

En el ámbito latinoamericano y en el contexto de la propiedad horizontal, podemos observar que en los países que conforman el bloque latinoamericano (Centro América y sur América), las leyes que rigen la vida en comunidad, llámese propiedad horizontal, condominios, consorcios, etc., tienen ciertas diferencias, pero la vivencia diaria es muy similar en todos.

panama

Por ende, este evento tiene como propósito conocer el origen de las leyes de propiedad horizontal de nuestros países hermanos, observar sus diferencias, similitudes y aplicaciones, es el primer paso para la integración de la propiedad horizontal.

Hemos invitado a un grupo de expertos en la materia, provenientes de Panamá, Colombia, México, Costa rica y Venezuela, para abordar esta fascinante temática que de seguro nos dejará un nutriente conocimiento y sentará las bases para el trabajo en conjunto en pro de la propiedad horizontal de toda Latinoamérica.

HORACIO TORRES BERDUGO – Director del 4° SPH Región Caribe PANAMÁ 2019

Si quieres información sobre el evento puedes comunicarte a:

Colombia: +57 300 6015 873

Panamá +507 6416-7523

O puedes escribir a: aph_admon@hotmail.com

Nos vemos en Panamá

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora Jurídica

Corporación P.H.

 

LA CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS

En Colombia la propiedad horizontal comienza una etapa crucial para 2019, y es la realización de las asambleas de copropietarios, es por esta razón que los post de nuestro blog, tendrán como eje central elementos relevantes para efectuar una asamblea con el lleno de los requisitos legales.

Hoy hablaremos de la convocatoria a través de medios electrónicos, ya que existe un interrogante entre nuestros lectores, sobre la validez de la convocatoria a través de medios electrónicos.

Lo primero que debemos mencionar es que el artículo 39 de la ley 675 de 2001, indica lo siguiente:

Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

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Estudia con nosotros Diplomado Gerencia de la propiedad horizontal, toda la información aquí.

La norma es clara en indicar que la convocatoria deberá comunicarse a cada uno de los propietarios, mas no indica una forma específica de realizar esta comunicación.

Lo que se debe hacer es enviar la convocatoria a la última dirección registrada por los propietarios, dirección que perfectamente puede ser una dirección mail, una dirección de residencia, un número telefónico, fax, entre otros elementos, mediante los cuales sea viable enviar la convocatoria.

Fundamento jurídico del uso de medios electrónicos

Es la Ley 527 de 1999 la norma que otorga validez jurídica y probatoria a los documentos y comunicaciones electrónicas en Colombia.

Esta ley pretendió cerrar el problema del uso de medios electrónicos como medio de prueba para cualquier tipo de transacción, contrato, actuación, operación o similar.

Lográndolo a través de un principio que denomino el Principio de equivalencia el cual consiste en equiparar el documento electrónico al documento manuscrito y darle un mismo valor probatorio.

Al respecto la Corte constitucional a través de la Sentencia C-662 De 2000 indicó:

Los mensajes de datos deben recibir el mismo tratamiento de los documentos consignados en papel, es decir, que debe dárseles la misma eficacia jurídica, por cuanto comportan los mismos criterios de un documento.

 Si un mensaje de datos cumple con los mismos objetivos y tiene las mismas funciones que un medio tradicional o físico de transmisión de información, dicho mensaje tendrá los mismos efectos jurídicos que dicho medio físico.

Así las cosas, conforme a la ley 675 de 2001 y en consonancia con los preceptos de la ley 527 de 1999, la notificación a través de medios electrónicos de la convocatoria de la asamblea general, es perfectamente legal, si este medio es una de las direcciones que el propietario registro ante la copropiedad.

¿Qué requisitos debe tener el documento electrónico?

Para que el documento electrónico sirva como prueba y cumpla con su fin, este debe cumplir con los siguientes requerimientos:

  1. Debe ser accesible para futuras consultas.
  2. Debe reproducir con exactitud la información generada
  3. Se debe poder determinar el origen del documento, la fecha de envío y de recibo.

Si usted a través de medios electrónicos puede garantizar el lleno de estos 3 requisitos, y, además, cuenta con el registro de un medio electrónico por parte del copropietario, en virtud del principio de equivalencia, podrá convocar por medios electrónicos, sin tener, ningún problema legal posteriormente.

Esto sin duda alguna, facilitará el proceso de convocatoria, así como también un aporte considerable al medio ambiente.

Afectuosamente

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora jurídica Corporación P.H.

LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LOS SUEÑOS DE LOS COLOMBIANOS

La construcción es un segmento que en Colombia ha tenido en los últimos años un auge impresionante, y más si lo relacionamos con el crecimiento de propiedad horizontal en el país, generando un impacto considerable en la economía general de una Nación, y demarcando el crecimiento y avance del mismo.

De acuerdo con Tamayo y Ossa (2015) por la gran envergadura que este sector de la economía tiene, se hace necesario que el Estado establezca los mecanismos necesarios para garantizar que:

  • Se cause el menor número posible de daños, a través de un ejercicio responsable de la actividad constructiva;
  • Si algún daño llega a ser causado, este sea rápida y efectivamente indemnizado a quien lo ha sufrido, a través de un eficiente sistema de responsabilidades por parte del constructor y demás intervinientes en la cadena constructiva; y finalmente,
  • Que la indemnización de los daños causados no termine por llevar a la quiebra al empresario causante de los mismos, a través de un adecuado sistema de aseguramiento o traslado de riesgos.

Premisas que para el caso Colombiano no se aplican, generando verdaderas tragedias humanas dentro de quienes termina siendo afectados por construcciones irregulares, perdiendo su patrimonio y hasta su vida, sin que nadie responda por los perjuicios ocasionados.

LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA

En Colombia frente a la responsabilidad del constructor el tema es insípido aun, existen ciertas normas limitadas en el Código civil, otras en el Estatuto del Consumidor, y finalmente en 2016 fue emitida la ley anti space ( Ley 1796 de 2016) que busca establecer medidas de protección al comprador de viviendas, pero donde quedan entonces ¿quienes compran locales comerciales u oficinas?

Que dice el código Civil

 EL código civil aborda el tema de la responsabilidad del constructor en los artículos 2060, 2061 y 2351

seguridad 2El artículo 2060 que aplica en materia contractual, y solo frente al empresario que se obliga a construir por un precio único prefijado un inmueble. En este caso, existe una garantía decenal cuando la edificación perece o amenaza en ruina, en todo o en parte cuando se presentan estas 3 circunstancias:

  • Por vicio de la construcción,
  • Por vicio del suelo que debió de haber sido conocido por el constructor, o
  • Por vicio de los materiales empleados, siempre y cuando no hayan sido entregados por quien encargó la obra 

Por su parte el artículo 2061 extiende la responsabilidad al arquitecto, dejando por fuera a el vendedor de inmuebles nuevos hechos por un tercero o por él mismo, el promotor, el calculista, el administrador delegado, el interventor, y en general, cualquier otra persona que hubiese participado en la construcción o venta del inmueble, en una calidad diferente a la del empresario constructor o el arquitecto.

Y finalmente el artículo 2351 que extiende la responsabilidad a los perjuicios que por la ruina se cause a terceros, y esta ruina provenga de vicios de la construcción, será de responsabilidad del arquitecto o constructor.

Se queda corto el Código Civil en materia de responsabilidad del constructor.

Qué dice el estatuto del consumidor ley 1480 de 2011

 

En esta ley se establecen dos tipos de garantías que son igualmente aplicables en materia de construcción.

  1. Garantía legal

Aplicable únicamente por vicios de calidad, idoneidad o seguridad, podría dar derecho al consumidor (piénsese en el adquirente del inmueble, o quien lo habite para sus necesidades no empresariales) únicamente a que se repare el bien o se devuelva el dinero si el vicio se repite, dentro del corto plazo de caducidad de la acción, y sin tener derecho a que se indemnicen los demás daños que estos vicios habrían causado.

  1. Protección por productos defectuosos,

Únicamente aplicaría para aquellos eventos en que por cualquier razón el inmueble no sea razonablemente seguro para el consumidor (que sería lo mismo que perecer o amenazar en ruina), y daría lugar a que se solicite en un proceso ordinario la totalidad de perjuicios que le fueren causados , pero que en últimas no sería una protección mayor a la otorgada en los artículos 2060 y 2351 del Código Civil, sin contar con la confusión adicional que introdujo la Ley 1480 de 2011 respecto del término para ejercer la acción, y la cual aún se debate si se trata de un término de prescripción o de caducidad. (Tamayo & Ossa; 2015: 176)

Qué dice la Ley anti space Ley 1796 de 2016

Es un acercamiento del legislativo para proteger al comprador de vivienda, a través de tres pilares

  1. Incrementar la seguridad de las edificaciones.
  2. Fortalecer la función pública que ejercen los curadores urbanos.
  3. Obligar al constructor a brindar garantías a los compradores (con su patrimonio, a través de garantías bancarias o contratos de seguros)

Dentro de los tópicos que se encuentran en esta norma es viable mencionar los siguientes:

constructorLa revisión de diseños estructurales de edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados construidos, la hará un profesional particular calificado, diferente al diseñador e independiente laboralmente de él. Esta función también podrá realizará personas jurídicas que se encuentren calificadas.

Las construcciones de más de 2.000 metros cuadrados, independiente de su uso deben someterse a una supervisión técnica, independiente del constructor.

El Gobierno Nacional definirá los alcances, procedimientos, documentos y responsabilidades relacionadas con esa supervisión técnica. Esa supervisión se exigirá sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar todos los controles de calidad y cumplir con los reglamentos.

Concluida la obra, el supervisor técnico independiente debe expedir, bajo gravedad del juramento, la certificación técnica de ocupación, que se protocolizará por escritura pública.

Frente al tema de los amparos, el Código Civil ordena que, si un edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los 10 años siguientes a su entrega, por vicios constructivos, del suelo o vicio en los materiales, el constructor debe responderle al comprador. Como amparo a este último, la “Ley Anti-Space” ordena que el constructor o vendedor de la vivienda nueva cubran esos perjuicios patrimoniales “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.

Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para las labores de diseño, revisión y supervisión. Lo administrará el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería.

Y nace la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos.

Es necesario indicar que a la fecha noviembre de 2018, la ley antispace no se encuentra totalmente reglamentada, luego su aplicación no está en su totalidad habilitada.

Que podemos concluir:

  • El actual sistema de responsabilidad civil y aseguramiento de los constructores en Colombia es insuficiente frente la realidad nacional en materia de las necesidades de las víctimas potenciales de los daños, y por ende, debe ser actualizado.
  • Si usted está pensando en comprar inmuebles, por favor tenga en cuenta la trayectoria de la compañía constructora, verifique la legalidad del proyecto, determine si la compañía es lo suficientemente sólida para evitar su liquidación en los próximos años, y que eventualmente nadie le responda.
  • Conozca sus derechos y por favor documéntese sobre la materia, es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Un abrazo fraterno

Diana Carolina Ruiz

Directora Corporación P.H.

 

Referencias bibliográficas.

  • Giraldo López, C. Caycedo Espinel & R. Madriñán Rivera, Comentarios al Nuevo Estatuto del Consumidor Ley 1480 de 2011, I, 64 – 75 (1ra ed., Editorial Legis S.A., Bogotá, 2012)
  • Ley 1480 de 2011. Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones. Octubre 12 de 2011. DO. No. 48220 (Colombia).
  • Ley 1796 de 2016. Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del i i comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos, se asignan unas funciones a la superintendencia de notariado y registro y se dictan otras disposiciones
  • Tamayo Jaramillo, Javier & Ossa Gómez, Daniel, La responsabilidad civil y los seguros en la construcción de inmuebles: una aproximación comparativa entre el derecho colombiano y francés, 43 RIS, 171-191 (2015). http://dx.doi.org/10.11144/ Javeriana.ris43.rcsc doi:10.11144/Javeriana.ris43.rcsc

DESDE LA VENTA DEL PROYECTO, LAS CONSTRUCTORAS PUEDEN AFECTAR LA CONVIVENCIA DENTRO DE LAS COPROPIEDADES

Para nadie es un secreto que una de las felicidades más grandes de cualquier ser humano es cumplir el sueño de adquirir vivienda propia, en la actualidad el proceso aparentemente es relativamente sencillo, los compradores de vivienda, ilusionados se enamoran del apartamento modelo, revisan el sector verifican elementos como vías de acceso, colegios cerca, rutas hacia el trabajo, número de habitaciones, como decorar su vivienda con las últimas tendencias de la moda, pero la verdad es que realmente no sabemos comprar inmuebles.

Este tema es demasiado relevante, y no se podrá abordar en un solo post, pero si quisiéramos referirnos al proceso de venta de los proyectos inmobiliarios y la importancia de corroborar que lo que indican los vendendores del proyecto sí se ajusta a la realidad del conjunto y unidad privada, ya que en ocasiones por vender más generan información errada, que con el paso del tiempo afecta a los compradores ya que se sienten engañados, y dentro de las asambleas un sin sabor que se deriva en problemas de convivencia convirtiendo a la casa de los sueños, en la artífice de sus mayores pesadillas.

Lo primero que usted debe conocer es que el Estatuto del consumidor, ley 1480 de 2011 tambien cobija a las constructoras y promotores de ventas de unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad horizontal, al respecto se encuentran obligados a cumplir con el articulo 23, el cual sostiene:

Artículo 23. Información mínima y responsabilidad. Los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano.”.

Que además, se encuentra prohibida la publicidad engañosa,

tal cualArtículo 30. Prohibiciones y responsabilidad. Está prohibida la publicidad engañosa.”.

 El anunciante será responsable de los perjuicios que cause la publicidad engañosa. El medio de comunicación será responsable solidariamente solo si se comprueba dolo o culpa grave. En los casos en que el anunciante no cumpla con las condiciones objetivas anunciadas en la publicidad, sin perjuicio de las sanciones administrativas a que haya lugar, deberá responder frente al consumidor por los daños y perjuicios causados.

Y que de incumplir con el Estatuto del consumidor, la Superintendencia de Industria y Comercio mediante La Dirección de Investigaciones de Protección al Consumidor podrá iniciar las investigación respectiva e imponer las multas a las cuales haya lugar luego de surtirse un debido proceso,

Es el caso de constructora VAVILCO, la cual fue multada en primera instancia por un valor de SEISCIENTOS DIECISÉIS MILLONES DE PESOS ($616.000.000.oo) a VAVILCO LTDA., por anunciar en forma engañosa como áreas comunes de un conjunto cerrado, zonas de cesión que pertenecen al Distrito Capital.

Durante el proceso la  Superintendencia  comprobó que VAVILCO LTDA anunciaba en la publicidad del proyecto habitacional BRANTEVILLA BOSQUE RESIDENCIAL que áreas como el Putting Green de golf, canchas de tenis y el sendero de trote hacían parte de las áreas comunes del conjunto cerrado, cuando en realidad se trataba de zonas de cesión que pertenecen al Distrito Capital, siendo de público disfrute.

Razón por la cual también ordeno a la constructora corregir la publicidad del conjunto BOSQUE RESIDENCIAL BRANTEVILLA, en este tenor La sanción se impuso para proteger el patrimonio de los consumidores y su derecho a recibir información veraz, completa y oportuna. (vea el extracto de la noticia aquí)

¿y que debo hacer?

Pero para evitarse este sin sabor, y sabiendo que en ocasiones las constructoras ( no todas hacemos la aclaración) utilizan engaños para hacer más atractivos sus proyectos, es importante que usted también asuma su carga de Sagacidad, es decir usted deberá actuar con astucia, procurando su total satisfacción en la compra que planea realizar.

Usted tiene derecho a verificar que el proyecto que se está vendiendo se ajuste a las licencias y permisos otorgados por la autoridad competente.

Podrá acceder a la licencia de urbanización, y además a los planos para verificar que eso que se ve tan lindo en la maqueta, y en los vídeos 3D realmente se ajuste a los permisos y licencias que avalan el proyecto.

Evítese un dolor de cabeza, que no le metan gato por liebre, y el mejor consejo que podemos darle ante la compra de su inmueble es sin duda “NO TRAGUE ENTERO.”

Un abrazo fraterno

DIANA CAROLINA RUIZ

administramos plata ajena…

Séptimo día emitió el 11 de noviembre un programa dedicado a la propiedad horizontal bajo el título plata ajena, durante 48 minutos los periodistas intentaron realizar una radiografía sobre el panorama de la propiedad horizontal en Colombia, una radiografía que evidenció un desconocimiento total del régimen de propiedad horizontal (no solo por los periodistas, sino también por parte de los propietarios, residentes, y con vergüenza funcionarios como es el caso de la representante del Ministerio de Vivienda )

Hoy la Corporación P.H. quisiera hacer una reflexión sobre la necesidad de masificar este régimen especial de dominio, que en principio deberá conocer el propietario, es él quien debe manejarlo  ya que es su patrimonio el que se encuentra en juego.

Para nadie es un secreto, que el primer enemigo de la sana convivencia en las copropiedades, es la apatía de los propietarios en participar de forma correcta en la toma de decisiones dentro de su propiedad.

El primer responsable de su copropiedad, es el propietario, que toma decisiones en la Asamblea general de propietarios, en las imágenes del programa se muestra una asamblea en la cual es silenciado aquel propietario que quiere indagar cual es la dirección que va a tomar el presupuesto aprobado por ellos mismos,  el preguntar, el indagar, el querer mantenerse informado,  genera bandos dentro de la copropiedad, que al final del ejercicio desgastan la comunidad, la convivencia y por qué no, el bolsillo de los propietarios ( y no por que exista necesariamente un desfalco, sino también, porque entre demanda va y vine se ocupan los dineros del presupuesto en gastos de representación judicial que casi nunca están contemplados)

Seria, una falacia, negar una realidad que afronta la propiedad horizontal en la actualidad, la exposición que hay frente a personas que desconocen el régimen y deciden administrar sin darse cuenta que es una gran responsabilidad ya que en sus manos están presupuestos que pueden ser incluso más grandes que empresas colombianas exitosas y también los sueños de aquellos que con gran esfuerzo adquieren sus unidades privadas (bien sean unidades residenciales o comerciales)

Es una radiografía de un panorama que de seguir así se tornara más oscuro, pero se hace necesario ir más al fondo de tal situación, antes de continuar con este escrito, nos gustaría resolviera internamente los siguientes interrogantes:

  • ¿Qué tanto conoce usted como propietario sobre el régimen de propiedad horizontal?
  • ¿Participa usted en su asamblea de copropietarios?
  • ¿Sabe que es un consejo, cuál es su función y responsabilidad?
  • ¿Conoce su reglamento de propiedad horizontal?

Ante, ese panorama desolador el Dr. Antonio Hernandez Llamas director de IDPAC, sostiene de manera acertada que parte de la problemática que se presenta actualmente en las propiedades horizontales se derivan de:

  • Muchas veces no se escoge el administrador como debe ser.
  • No se preocupa por quien va a manejar sus recursos
  • Hay un amplio desconocimiento del régimen de propiedad horizontal

¿Pero qué hacer?

Los consejos finales dados en el programa para mejorar el panorama, tampoco se ajustan a la realidad, indicar por ejemplo que Las alcaldías locales y los centros de conciliación pueden resolver cualquier tipo de problema con su administrador, es una gran mentira, ya que las competencias de estas entidades no abarcan cualquier problemática y se encuentran limitadas a las funciones contenidas en la ley.

hombre-pensando-e1542121513108.pngAcudir a una lonja de propiedad horizontal ¿pero cuál? quien controla estas entidades, es más de lo mismo; de lo cual se quejan en el programa Séptimo día, es que definitivamente en río revuelto ganancia de pescador.

Para la Corporación P.H. el camino aún es muy largo, mientras el Gobierno nacional crea un ente de control, inspección y vigilancia para la propiedad horizontal, y ante su ausencia, consideramos que para evitar situaciones como las narradas en el programa séptimo día, se hace necesario:

  1. Romper el mito que la administración de la copropiedad es un proceso ajeno a los propietarios, es risible ver como en los procesos de formación, la comunidad se queja del consejo y de lo que sucede en la asamblea cuando son ellos quienes conforman el máximo órgano de administración, y que a su vez son los consejeros. Dejo claro el programa que las situaciones anómalas que se presentan en la administración afectan directamente a los propietarios.
  1. Capacitarse de forma continua, sobre lo que implica este régimen de propiedad, horizontal, ¿pero quienes?, todos los propietarios, finalmente si quieren evitar la hegemonía en los consejos (que también corrompe y genera situaciones de poder dañinas para la comunidad) esos cargos deberán rotarse entre quienes : PUES LOS PROPIETARIOS.
  1. Dejar atrás la guerra del centavo, es que contratar quien administra su patrimonio debe ser un proceso serio, y antes que se molesten mis lectores, en ocasiones es mejor contratar empresas serias con amplia trayectoria en el sector que cuenten con un equipo interdisciplinario que pueda orientar de mejor manera a las comunidades.
  1. Exigir pólizas de responsabilidad para quienes administran nuestros presupuestos, sin importar si la persona elegida es natural o jurídica, pero ojo a esto, sepa contratar la póliza y tenga en cuenta las condiciones de exclusión de las mismas,
  1. Si cuenta con revisor fiscal, por favor, páguele lo justo, pero que él cumpla con las funciones contenidas en el artículo 207 del código de Comercio.
  1. Y, finalmente, deje la APATÍA; participe en las asambleas, pero asista a ellas convencido que asiste a una reunión gerencial, (deje atrás esos espectáculos bochornosos que se presentan en estas reuniones, donde el que más grita o se impone, es el rey de la trifulca), recuerde que en esas reuniones usted está decidiendo el camino que tendrá por los próximos meses su copropiedad, lo que le costó años adquirir.

Es qué,  queridos lectores y estudiantes, lo que se encuentra en juego aquí es su patrimonio, los sueños de su vida, y el trabajo y sacrificio diario de su familia, por eso dejarlo en manos de inexpertos es un riesgo muy alto que no es menester correr.

Con un abrazo, fraterno y lleno de positivismo.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

DIRECTORA CORPORACIÓN P.H.

La información, un elemento clave a la hora de administrar p.h.

En la actual sociedad del conocimiento, la información es un activo muy importante a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo o emprendimiento, esto también es relevante a la hora de administrar propiedad horizontal.

Por esta razón, la Corporación P.H. le comparte 6 tips para consejeros y administradores, con el propósito que su función se realice de la mejor manera.

Una comunidad enterada de lo que sucede en la copropiedad colabora más con la administración.

The best thingsto donate

EL DERECHO DE PETICIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Un lector de nuestro blog nos realizó la siguiente pregunta.

¿Debe la administración de una propiedad horizontal dar respuesta a los derechos de petición que realizan los copropietarios, teniendo en cuenta que el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales?

obligacionPara resolver el anterior interrogante, lo primero que se debe indicar es que el derecho de petición, es un derecho fundamental que se encuentra contenido en el artículo 23 de la Constitución Política de 1991, el cual indica que “toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución”

 Este derecho fundamental fue reglamentado por la ley 1755 de 2015, el cual en su artículo 32 sostiene lo siguiente:

Artículo 32. Derecho de petición ante organizaciones privadas para garantizar los derechos fundamentales. Toda persona podrá ejercer el derecho de petición para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas con o sin personería jurídica, tales como sociedades, corporaciones, fundaciones, asociaciones, organizaciones religiosas, cooperativas, instituciones financieras o clubes.

Como se puede observar, en el listado que se encuentra en el artículo 32 de la ley 1755 de 2015, no se menciona a la propiedad horizontal, razón por la cual algunas copropiedades se basan para negarse a dar respuesta a las peticiones respetuosas de los copropietarios, frente a este tema, es necesario mencionar que la sentencia T-333 de 2018 emitida por la Corte Constitucional, indico lo siguiente.

Inscribete en nuestra actualización de contratos en propiedad horizontal, cierre de inscripciones 5 de noviembre de 2018, toda la información aquí

“La acción de tutela es procedente cuando un copropietario o residente de una propiedad horizontal la presenta contra los órganos de administración de esta, pues el copropietario o residente se encuentra en una situación de subordinación ante los órganos de administración, por otro lado, una organización o institución privada vulnera el derecho de petición de una persona que se encuentran en subordinación frente a la primera cuando dicha persona presenta una solicitud y la entidad no emite una respuesta de fondo dentro del término legalmente establecido para ello.”

Para la Corte Constitucional la lista de organizaciones e instituciones privadas prevista en el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no incluye a las propiedades horizontales. Esta lista no debe ser entendida como taxativa. El artículo 32 de dicha ley estatutaria establece expresamente la regla según la cual cualquier persona puede presentar peticiones para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas y provee una lista de ejemplos de organizaciones e instituciones frente a las que, a pesar de tratarse de particulares, es posible ejercer el derecho de petición.

Bajo esta línea jurisprudencial, la propiedad horizontal debe dar respuesta a los derechos de petición elevados no solo por los copropietarios sino también a los residentes, dentro de los términos previstos por la ley 1755 de 2015.

Puede leer la sentencia T-333 de 2018 aquí.

Hasta una próxima entrada.

Diana Carolina Ruiz Muñoz

Directora Jurídica

Corporación P.H.