Conoce nuestra aula virtual

La Corporación P.H. tiene como objeto social masificar el conocimiento sobre el régimen de propiedad horizontal en Colombia, para lo cual contamos con un campus virtual en el que de forma amigable y accesible buscamos cumplir con nuestro objetivo.

En nuestro campus la comunidad educativa de la Corporación P.H.  encuentra Micro-cursos, diplomados y cursos de actualización sobre el régimen de propiedad horizontal, todos nuestros procesos formativos son de calidad, actualizados y a un costo accesible para nuestros estudiantes; si quieres conocer nuestra oferta educativa, visita nuestra pagina web aqui .

Te presentamos parte de nuestra aula virtual, conoce nuestro campus virtual y animate a ser parte de nuestra comunidad.

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CURSO ACTUALIZACIÓN JURÍDICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Corporación P.H. se permite ofrecer a nuestra comunidad educativa, un curso de actualización de las nuevas obligaciones en materia de propiedad horizontal, dirigido a administradores, consejeros y a quienes tengan relación directa o indirecta con la propiedad horizontal.

Inicio 22  de Octubre de 2018

OBJETIVO

Actualizar conocimientos de nuestros estudiantes en materia de obligaciones derivadas del sistema jurídico de propiedad horizontal.

METODOLOGÍA

A través de escenarios 100% virtuales se propende por el aprendizaje autónomo,  con el uso de distintas herramientas de aprendizaje tales como: material en archivos PDF, videos, actividades lúdicas, presentaciones interactivas, evaluaciones en línea, talleres, entre otras.

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 CONTENIDO

  • Generalidades de la Implementación del SG-SST para propiedad horizontal.

  • Protección de datos y obligaciones derivadas de la ley 1851 de 2012 en materia de propiedad horizontal.

  • Protección al consumidor de servicios de propiedad horizontal.

  • Facturación electrónica en materia de propiedad horizontal

DURACIÓN

El curso tendrá inicio el 22 de octubre de 2018 y terminara el 26 de noviembre de 2018

INVERSIÓN

El valor del cursos de actualización es de $250.000, que deberán ser consignados en el BANCO DE BOGOTÁ: Cuenta de ahorros Número: 103250072 a nombre de CORPORACION P.H.

CERTIFICADO

Luego de realizar el curso de actualización  nuestros estudiantes pueden obtener un certificado de participación conforme al Decreto 2904 de 2009 del Ministerio de Educación. Para lo cual deben obtener un promedio de 80 puntos en el computo del puntaje obtenido en las actividades de estudio programadas.

Inscribete aqui

 

¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes:

LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.

¿PUEDE UN JUEZ EMBARGAR LAS EXPENSAS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Frente al tema de si es viable embargar las expensas comunes presentes y futuras de una copropiedad en un proceso judicial, se ha generado un debate interesante, no obstante, en fallos de la Corte Suprema de Justicia de 2008, 2017 y 2018 se ha tratado el tema indicando que sí es viable tal embargo como medida cautelar para garantizar el pago de una eventual sentencia que condene a la propiedad horizontal.

Con el propósito de estudiar a profundidad el interrogante del articulo de hoy, dividiremos su construcción en tres partes muy sencillas: a) la naturaleza de la propiedad horizontal, b) que es un bien inembargable, c) las consideraciones de la Corte Suprema de Justicia al respecto de este tema polémico.

LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

De acuerdo con el articulo 33 de la ley 675 de 2001 “La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social”

El código civil define a la persona jurídica como  “persona ficticia capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente”, adicionalmente le otorga los siguientes atributos:

  • Nombre o razón social
  • Domicilio: que debe establecerse en los Estatutos (artículo 86 del Código Civil)
  • Nacionalidad: aplicación de la Ley en el espacio
  • Capacidad para cierto fin: lo que equivale a una incapacidad relativa
  • Patrimonio

Respecto al patrimonio la ley 675 de 2001 en el artículo 34 sostiene que: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

Dejando clara como se constituye el patrimonio de la persona jurídica propiedad horizontal. 

BIENES INEMBARGABLES

El Código General de procesos sostiene que Además de los bienes inembargables señalados en la Constitución Política o en leyes especiales, no se podrán embargar: 

  • Los bienes, las rentas y recursos incorporados en el presupuesto general de la Nación o de las entidades territoriales, las cuentas del sistema general de participación, regalías y recursos de la seguridad social. 
  • Los depósitos de ahorro constituidos en los establecimientos de crédito, en el monto señalado por la autoridad competente, salvo para el pago de créditos alimentarios. 
  • Los bienes de uso público y los destinados a un servicio público cuando este se preste directamente por una entidad descentralizada de cualquier orden, o por medio de concesionario de estas; pero es embargable hasta la tercera parte de los ingresos brutos del respectivo servicio, sin que el total de embargos que se decreten exceda de dicho porcentaje. Cuando el servicio público lo presten particulares, podrán embargarse los bienes destinados a él, así como los ingresos brutos que se produzca y el secuestro se practicará como el de empresas industriales.
  •  Los recursos municipales originados en transferencias de la Nación, salvo para el cobro de obligaciones derivadas de los contratos celebrados en desarrollo de las mismas.
  •  Las sumas que para la construcción de obras públicas se hayan anticipado o deben anticiparse por las entidades de derecho público a los contratistas de ellas, mientras no hubiere concluido su construcción, excepto cuando se trate de obligaciones en favor de los trabajadores de dichas obras, por salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones.
  •  Los salarios y las prestaciones sociales en la proporción prevista en las leyes respectivas. La inembargabilidad no se extiende a los salarios y prestaciones legalmente enajenados.
  •  Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
  • Los uniformes y equipos de los militares.
  • Los terrenos o lugares utilizados como cementerios o enterramientos.
  • Los bienes destinados al culto religioso de cualquier confesión o iglesia que haya suscrito concordato o tratado de derecho internacional o convenio de derecho público interno con el Estado colombiano.
  • El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual, salvo que se trate del cobro del crédito otorgado para la adquisición del respectivo bien. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  • El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona contra quien se decretó el secuestro y de su familia durante un (1) mes, a criterio del juez.
  • Los derechos personalísimos e intransferibles.
  • Los derechos de uso y habitación.
  • Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.
  • Las dos terceras partes de las rentas brutas de las entidades territoriales.

 Dentro de la ley 675 de 2001, el artículo 19 indica lo siguiente:

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

POSTURA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en indicar que las expensas comunes de una copropiedad entendida estas como parte del patrimonio de la propiedad horizontal es susceptible de embargo por cuanto la categoría de los bienes comunes a los que alude el artículo 19 de la citada ley, son los definidos en el inciso 10º del canon 3º de la misma obra, esto es, «[p]artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular», distinción en la que no encuadran las expensas comunes necesarias, que son aquellas «erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos», recursos que, contrario a lo considerado por la Colegiatura acusada, pertenecen a la copropiedad, quien a través de su órgano de dirección (asamblea general de propietarios), los administra, tarea que llevan a cabo con la intervención de la persona que la representa, es decir, del administrador, por obvias razones, circunstancia que de ninguna manera los torna inembargables, pues su destinación  no les da ese carácter. (Corte Suprema de Justicia STC20065-2017 Radicación n.° 11001-02-03-000-2017-03215-00)

Nos permitimos recordar a nuestros lectores que las sentencias de las Altas cortes deben ser tenidas en cuenta dentro de los procesos judiciales, entendidas estas como precedente judicial, si desea saber más del tema puede leer LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Juridica

Algunas obligaciones de la propiedad horizontal en materia de PROTECCIÓN DE DATOS

Recientemente la propiedad horizontal se ha enterado de las sanciones que la Superintendencia de Industria y Comercio a impuesto a diferentes edificios por no cumplir con las directrices legales en materia de protección de datos; en antaño las copropiedades tenían la costumbre de incumplir ciertos mandatos legales como por ejemplo no asegurar los bienes comunes, no implementar las NIIF, pensando que la propiedad horizontal no es sancionada por nadie; este un mito que puede generarle a la copropiedad perdidas millonarias, y al administrador demandas por responsabilidad generada en el incumplimiento de sus obligaciones legales, sea esta la oportunidad de recordarle a la PROPIEDAD HORIZONTAL que si puede ser sancionada, y que dentro de sus obligaciones se encuentra el estricto cumplimiento de la ley 1581 de 2012.

El post de hoy tiene como propósito contarles algunos deberes que tiene la propiedad horizontal en materia de protección de datos:

  1. Solicitar y conservar la respectiva autorización otorgada por el titular de los datos.
  2. Informar al titular de los datos sobre la finalidad de la recolección y los derechos que tienen al otorgar la autorización
  3. Conservar la información bajo las condiciones de seguridad que impidan su adulteración, perdida, consulta, uso o acceso no autorizado o fraudulento.
  4. Rectificar la información cuando sea incorrecta.
  5. Adoptar un manual interno de políticas y procedimientos para garantizar el adecuado cumplimento de la ley.
  6. Tener claro los términos en los cuales de debe tramitar las consultas y reclamos que se generen por el uso de los datos.
  7. Informar a petición del titular sobre cual ha sido el uso de sus datos.
  8. Informar a la SIC cuando se presente riesgos en la administración de la información de los datos.

Estas son algunas de las obligaciones que debe cumplir la propiedad horizontal en materia de protección de datos.

Pregúntese ¿Cómo se encuentra su edificio o conjunto en el cumplimiento de estos requerimientos?

 

Aqui encontrará la resolución 29407 de 2018 Superintendencia de industria y comercio.