¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

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EL TÉRMINO PARA IMPUGNAR ACTAS DE ASAMBLEA EN LA COPROPIEDAD CAMBIÓ A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2016

La Ley 1564 de 2012 o Código General del Proceso modificó el artículo 49 de la ley 675 de 2001, al derogar su inciso segundo el cual sostenía lo siguiente:

“La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Razón por la cual en materia de procedimiento para la impugnación de actas de asamblea se hace necesario remitirse al artículo 382 del Código General de proceso, el cual sostiene lo siguiente:

ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.

Pero con el Código General del Proceso no solo el termino para impugnar cambio, también cual es el proceso a través del cual se llevará el proceso ante el juez, actualmente para el proceso de impugnación de actos de asamblea o de imposición de sanciones, ya no se aplicará entonces el proceso abreviado, sino el proceso verbal, es importante recalcar que el termino para interponer la Impugnación de acta ya no se contará desde la fecha de publicación del acta, sino desde la fecha de celebración de la asamblea, independiente que el administrador cumpla o no con su obligación de publicar el acta y entregarla a quien la solicita, lo anterior, debido a que el procedimiento busca impugnar la actuación de la asamblea o consejo de administración y no el acta en si entendido este ultima como un documento.

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Otro elemento que usted deberá tener en cuenta es que en la actualidad el proceso de impugnación no es exclusivo contra un acto de la asamblea, sino que también se incluyen como impugnables las decisiones que toma el consejo de administración, a través del mismo procedimiento verbal, y no como en antaño que debía tramitarse a través de un proceso ordinario, por cuanto el Código de Procedimiento Civil, guardaba silencio al respecto.

Es necesario recordar que el régimen de propiedad horizontal debe entenderse como un sistema jurídico en el cual confluyen múltiples normas, en este caso particular en materia de impugnación de actas es el Código General del proceso el que tiene la última palabra en cuestión de cuál es el termino y procedimiento que se debe surtir a la hora de iniciar este proceso ante el juez competente.

EL VOTO EN LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

El desconocimiento del régimen de propiedad horizontal por parte de algunos propietarios en ocasiones genera dudas, en las que su resolución aunque  parece obvia es necesario contar con la información necesaria para argumentar nuestra respuesta.

El post de hoy se encuentra basado en una pegunta hecha al Ministerio de Ambiente, vivienda y desarrollo territorial.

 ¿Es posible que si dos personas son dueños de un apartamento, puedan los dos acudir a una asamblea e igualmente deliberar?

 ASAMBLEA“Frente a este interrogante es necesario decir que para el ejercicio del derecho al voto en la asamblea general, cada unidad debe estar representada por un solo dueño toda vez que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del bien privado,  ese no pude distribuirse y/o dividirse, ya que es uno solo.

Por tanto de conformidad con lo establecido por el artículo 37 de la ley 675 de 2001, cada unidad privada representada por sus propietarios, tienen derecho a participar en las decisiones que se adopten en razón a un voto por unidad privada.”

Del concepto emitido por el Ministerio, es posible señalar lo siguiente:

  •        Si el bien inmueble es de propiedad de varias personas, la representación de la unidad privada debe delegarse en un solo representante.
  • Lo anterior, no impide que a la asamblea se presenten por ejemplo la pareja de esposos condueños de la unidad privada, lo que se debe tener sin duda muy claro es que solo se debe emitir un voto y por ende contabilizar un voto de esa unidad residencial.

Aunque parecen obvias estas precisiones,  en el ejercicio de de las asambleas se evidencia que en muchas de estas reuniones se ejecutan de forma desordenada, en el momento de votar los asistentes simplemente levantan la mano y se realiza el conteo, lo que genera una imprecisión en la forma en la cual se realiza el conteo de votos lo que puede generar  un error en el acta y la toma de decisiones.

Así las cosas es un reto para la administración y el consejo de administración implementar estrategias que permitan realizar un conteo de votos conforme a la normatividad vigente, y que evidencie la real voluntad de la asamblea general de propietarios.

Basado en: Concepto 4120-E12527 de 17 de enero de 2011.