¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

Anuncios

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL EJERCICIO DEMOCRATICO EN LAS ASAMBLEAS

La propiedad horizontal es sin duda una comunidad que también ostenta escenarios en los cuales para la sana convivencia se debe hacer uso de la democracia participativa, el espacio propicio para ejercer este derecho es la asamblea de copropietarios, al respecto la Corte Constitucional a sostenido lo siguiente:

 votoNo hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley”. (Corte Constitucional Sentencia C-318 de 2002).

Inscribete en nuestra comunidad virtual y accede a cursos de calidad y bajo costo Aqui

 Con base en lo anterior, y con el objeto de garantizar una participación democrática de toda la comunidad en las asambleas de copropietarios se debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

  1.  Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia (no solo debe dirigirse al propietario, también al residente o tenedor) y con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados.
  2. La metodología para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está vinculada a la condición de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie en tanto la participación es el género.
  3. Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad es el criterio obligatorio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes, sin embargo, para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto”, conforme lo dicho por la Corte Constitucional.

 Se acerca la época de las asambleas generales ordinarias para a propiedad horizontal de acuerdo con el mandato de la ley 675 de 2001, razón por la cual es de vital importancia tener conceptos como los anteriores claros a fin de garantizar un ejercicio democrático en el cual no se vulneren los derechos de los habitantes de la propiedad horizontal.

Atentos a sus comentarios.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Inscribete en nuestra comunidad virtual y accede a cursos de calidad y bajo costo Aqui