¿QUIEN DEBE REALIZAR EL COBRO DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LAS COPROPIEDADES?

En primera instancia, es de precisar que el régimen de propiedad horizontal ha establecido que el administrador es quien está facultado para “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.” De acuerdo con el artículo 51, numeral 8 de la ley 675 de 2001.

Lo que nos indica que el procedimiento con el que cuenta la propiedad horizontal para recuperar la cartera morosa es a través del cobro judicial; contrario sensu, cualquier otro acto emprendido por los órganos directivos de la copropiedad y que transgredan los derechos fundamentales no estaría dentro de la legalidad.

Circunstancia que ha sido ya analizada por la Corte Constitucional en la sentencia T-630 del 28 de noviembre de 1997, MP Alejandro Martínez Caballero, en la que se pone en evidencia como la suspensión de servicios por parte de la administración de la propiedad horizontal es relativa de acuerdo con cada caso, en particular conforme advierte para lo referente al servicio de citofonía y correspondencia. En tanto otros servicios como el de la piscina y medios recreativos se considera que pueden ser suspendidos a los morosos sin que por ello se viole derecho alguno.  De otra parte, procede excepcionalmente el amparo constitucional en aquellos actos que transgredan los derechos fundamentales de los residentes de la copropiedad (Sentencia T-146 de 2003).

Finalmente es del caso señalar que es una obligación de los propietarios de los bienes privados el pago oportuno de las respectivas cuotas o expensas comunes conforme lo ordena el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, cuyo pago por fuera de los plazos acordados genera intereses moratorios equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, disposición establecida en el artículo 30  de la Ley 675 de 2001.

Este pago tiene importancia para el buen funcionamiento y mantenimiento de los servicios y bienes comunes en la copropiedad, dentro de los cuales se puede enumerar los servicios públicos domiciliarios de las áreas comunes, los pagos de la celaduría o portería, las primas de los seguros de las áreas comunes, las reparaciones que deban realizarse por el deterioro natural de la edificación en sus zonas comunes, aseo, mantenimiento de ascensores y demás componentes de las áreas comunes que hacen parte de la copropiedad y que su adecuada presentación y funcionamiento hacen del edificio un mejor sitio para vivir en comunidad.

Fuente: Acciones Contra Morosos, Derecho de Petición No. 4120-E1-8045 del22 de enero de 2010. Ministerio de Ambiente, vivienda  Desarrollo territorial.

REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En los edificios o conjuntos de uso residencial, comercial o mixto, existen bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. El uso de estos bienes por toda la copropiedad limitaría el libre goce y disfrute de las unidades privadas, ya que por ejemplo, el acceso a ellos por todos sería fuente de molestias y conflicto entre los propietarios de las unidades privadas y los usuarios, de tal manera que dichos bienes pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

GERENCIA

Para saber si un bien común es de uso exclusivo o no, se consulta en el reglamento de propiedad horizontal que debe estar acorde con los planos protocolizados junto con el mismo, en los que aparece con claridad cuáles son los bienes comunes de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinado a los de los propietarios del edificio o conjunto, pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

BIENES COMUNES QUE NO PUEDEN SER DE USO EXCLUSIVO

Los parqueaderos de visitantes, accesos, circulares, y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso o goce general como salones comunales y áreas de recreación y deportes, entre otros, no pueden ser objeto de uso exclusivo.

REGIMEN

Los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:

  1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
  2. No cambiar su destinación.
  3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o de las reparaciones locales que se requieran por el desgaste ocasionado, aun bajo uso legítimo, a causa del paso del tiempo.
  4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

En ningún caso el propietario inicial o sea aquel que sometió el bien inmueble a propiedad horizontal, puede enajenar el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

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