¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.

Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.

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Micro-cursos sobre el régimen de propiedad horizontal

En el segundo semestre del 2018 la Corporación P.H. ha activado un programa académico sobre los aspectos básicos de la ley 675 de 2001, mediante micro-cursos con duración de una semana divididos en 12 temas importantes:

  1. Elementos básicos de la ley 675 de 2001
  2. Como se crea la propiedad horizontal licencias urbanísticas y entes de control.
  3. De los bienes en la propiedad horizontal.
  4. El coeficiente de propiedad.
  5. Las expensas comunes y su recaudo.
  6. De la asamblea de copropietarios I
  7. Asambleas eficaces II
  8. el administrador y consejo de propiedad horizontal.
  9. El revisor fiscal.
  10. El régimen sancionatorio en la propiedad horizontal.
  11. De los recursos patrimoniales y la calidad de contribuyente de la P.H.
  12. De la extinción de la P.H.

Iniciamos el 10 de septiembre de 2018, con una aceptación grande por parte de la comunidad, toda la información sobre nuestro micro-cursos se en nuestra pagina web: www.corporacionph.com

Les compartimos parte del material de estudio que hemos preparado para nuestros estudiantes:

¿PUEDE UN JUEZ EMBARGAR LAS EXPENSAS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Frente al tema de si es viable embargar las expensas comunes presentes y futuras de una copropiedad en un proceso judicial, se ha generado un debate interesante, no obstante, en fallos de la Corte Suprema de Justicia de 2008, 2017 y 2018 se ha tratado el tema indicando que sí es viable tal embargo como medida cautelar para garantizar el pago de una eventual sentencia que condene a la propiedad horizontal.

Con el propósito de estudiar a profundidad el interrogante del articulo de hoy, dividiremos su construcción en tres partes muy sencillas: a) la naturaleza de la propiedad horizontal, b) que es un bien inembargable, c) las consideraciones de la Corte Suprema de Justicia al respecto de este tema polémico.

LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

De acuerdo con el articulo 33 de la ley 675 de 2001 “La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social”

El código civil define a la persona jurídica como  “persona ficticia capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente”, adicionalmente le otorga los siguientes atributos:

  • Nombre o razón social
  • Domicilio: que debe establecerse en los Estatutos (artículo 86 del Código Civil)
  • Nacionalidad: aplicación de la Ley en el espacio
  • Capacidad para cierto fin: lo que equivale a una incapacidad relativa
  • Patrimonio

Respecto al patrimonio la ley 675 de 2001 en el artículo 34 sostiene que: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

Dejando clara como se constituye el patrimonio de la persona jurídica propiedad horizontal. 

BIENES INEMBARGABLES

El Código General de procesos sostiene que Además de los bienes inembargables señalados en la Constitución Política o en leyes especiales, no se podrán embargar: 

  • Los bienes, las rentas y recursos incorporados en el presupuesto general de la Nación o de las entidades territoriales, las cuentas del sistema general de participación, regalías y recursos de la seguridad social. 
  • Los depósitos de ahorro constituidos en los establecimientos de crédito, en el monto señalado por la autoridad competente, salvo para el pago de créditos alimentarios. 
  • Los bienes de uso público y los destinados a un servicio público cuando este se preste directamente por una entidad descentralizada de cualquier orden, o por medio de concesionario de estas; pero es embargable hasta la tercera parte de los ingresos brutos del respectivo servicio, sin que el total de embargos que se decreten exceda de dicho porcentaje. Cuando el servicio público lo presten particulares, podrán embargarse los bienes destinados a él, así como los ingresos brutos que se produzca y el secuestro se practicará como el de empresas industriales.
  •  Los recursos municipales originados en transferencias de la Nación, salvo para el cobro de obligaciones derivadas de los contratos celebrados en desarrollo de las mismas.
  •  Las sumas que para la construcción de obras públicas se hayan anticipado o deben anticiparse por las entidades de derecho público a los contratistas de ellas, mientras no hubiere concluido su construcción, excepto cuando se trate de obligaciones en favor de los trabajadores de dichas obras, por salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones.
  •  Los salarios y las prestaciones sociales en la proporción prevista en las leyes respectivas. La inembargabilidad no se extiende a los salarios y prestaciones legalmente enajenados.
  •  Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
  • Los uniformes y equipos de los militares.
  • Los terrenos o lugares utilizados como cementerios o enterramientos.
  • Los bienes destinados al culto religioso de cualquier confesión o iglesia que haya suscrito concordato o tratado de derecho internacional o convenio de derecho público interno con el Estado colombiano.
  • El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual, salvo que se trate del cobro del crédito otorgado para la adquisición del respectivo bien. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  • El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona contra quien se decretó el secuestro y de su familia durante un (1) mes, a criterio del juez.
  • Los derechos personalísimos e intransferibles.
  • Los derechos de uso y habitación.
  • Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.
  • Las dos terceras partes de las rentas brutas de las entidades territoriales.

 Dentro de la ley 675 de 2001, el artículo 19 indica lo siguiente:

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

POSTURA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en indicar que las expensas comunes de una copropiedad entendida estas como parte del patrimonio de la propiedad horizontal es susceptible de embargo por cuanto la categoría de los bienes comunes a los que alude el artículo 19 de la citada ley, son los definidos en el inciso 10º del canon 3º de la misma obra, esto es, «[p]artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular», distinción en la que no encuadran las expensas comunes necesarias, que son aquellas «erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos», recursos que, contrario a lo considerado por la Colegiatura acusada, pertenecen a la copropiedad, quien a través de su órgano de dirección (asamblea general de propietarios), los administra, tarea que llevan a cabo con la intervención de la persona que la representa, es decir, del administrador, por obvias razones, circunstancia que de ninguna manera los torna inembargables, pues su destinación  no les da ese carácter. (Corte Suprema de Justicia STC20065-2017 Radicación n.° 11001-02-03-000-2017-03215-00)

Nos permitimos recordar a nuestros lectores que las sentencias de las Altas cortes deben ser tenidas en cuenta dentro de los procesos judiciales, entendidas estas como precedente judicial, si desea saber más del tema puede leer LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Juridica

REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En los edificios o conjuntos de uso residencial, comercial o mixto, existen bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. El uso de estos bienes por toda la copropiedad limitaría el libre goce y disfrute de las unidades privadas, ya que por ejemplo, el acceso a ellos por todos sería fuente de molestias y conflicto entre los propietarios de las unidades privadas y los usuarios, de tal manera que dichos bienes pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

GERENCIA

Para saber si un bien común es de uso exclusivo o no, se consulta en el reglamento de propiedad horizontal que debe estar acorde con los planos protocolizados junto con el mismo, en los que aparece con claridad cuáles son los bienes comunes de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinado a los de los propietarios del edificio o conjunto, pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

BIENES COMUNES QUE NO PUEDEN SER DE USO EXCLUSIVO

Los parqueaderos de visitantes, accesos, circulares, y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso o goce general como salones comunales y áreas de recreación y deportes, entre otros, no pueden ser objeto de uso exclusivo.

REGIMEN

Los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:

  1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
  2. No cambiar su destinación.
  3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o de las reparaciones locales que se requieran por el desgaste ocasionado, aun bajo uso legítimo, a causa del paso del tiempo.
  4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

En ningún caso el propietario inicial o sea aquel que sometió el bien inmueble a propiedad horizontal, puede enajenar el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

Atentos a sus comentarios.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL TAMBIÉN TIENEN OBLIGACIONES EN TORNO A LA PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN

Con la expedición del Decreto 090 de 2018 se redujo el número de personas jurídicas que tiene la obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Bases de Datos de la Superintendencia de Industria y Comercio, eximiendo a la mayoría de las copropiedades de realizar este registro, no obstante, se hace necesario indicar que se deben cumplir con las obligaciones que se derivan de la ley 1581 de 2012 norma que se encuentra reglamentada en el Decreto 1377 de 27 de junio de 2013; así las cosas, la copropiedad deberá cumplir con las siguientes tareas que le permitan dar un adecuado manejo a la información de los copropietarios y residentes, con el propósito de garantizar derechos, libertades y garantías constitucionales a que se refiere el artículo 15 de la Constitución Política; así como el derecho a la información consagrado en el artículo 20 de la misma, para lo cual la administración de la copropiedad, deberá contar con los siguientes elementos:

  • El aviso de privacidad.
  • El procedimiento para obtener la autorización del titular previo al inicio del tratamiento.
  • Herramientas que garanticen condiciones de seguridad adecuadas para evitar la adulteración, pérdida, consulta, uso o acceso fraudulento sobre la información.
  • Medidas tecnológicas para proteger los datos personales y sensibles.
  • Manual interno de políticas y procedimientos para cumplir con la Ley sobre protección de datos.
  • Elaborar las políticas del tratamiento de la información y suministrarlas al registro nacional de bases de datos, el cual está a cargo de la Superintendencia de Industria y Comercio.

Así las cosas, si bien es cierto, ya no es obligación de las copropiedades realizar el registro de sus bases de datos, también lo es que no se puede perder de vista que las copropiedades tienen otras obligaciones derivadas de la protección de datos.

No pierda de vista

Las sanciones para los encargados y los responsables del tratamiento de datos personales que pueden ser la misma persona natural o jurídica de naturaleza privada, están en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio, y van desde:

  • Multas de carácter personal o institucional hasta por 2.000 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes.
  • Suspensión de las actividades relacionadas con el tratamiento hasta por seis meses.
  • Cierre temporal de las operaciones relacionadas con el tratamiento.
  • Cierre inmediato y definitivo de la operación que involucre el tratamiento de datos.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

EL AUMENTO DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Enero es el mes en el cual se reajustan algunos valores que afectan el bolsillo de los colombianos, dentro de los rubros que se modifican se encuentra el de las cuotas de administración o expensas comunes, las cuales son aprobadas por la asamblea general de copropietarios, una de las discusiones mas frecuentes en estas reuniones gira en torno a cuanto es el porcentaje que se debe incrementar: algunos argumentan que la cuota de administración debe aumentarse de acuerdo con la inflación, otros de acuerdo con el aumento realizado por el gobierno nacional al salario mínimo.

Esta creencia popular del porcentaje que se aumenta año a año a las expensas comunes es reforzada por artículos escritos por personas que desconocen el régimen especial de la propiedad horizontal, al respecto el periódico el Tiempo en su artículo titulado el Lo que sube con aumento del mínimo fijado por el Gobierno para el 2018” publicado el 3 de enero de 2018,afirma lo siguiente:  La cuota de administración de los conjuntos residenciales suele incrementarse con base en el mínimo o la inflación. Sin embargo, los propietarios discuten en los primeros meses del año desde cuándo rige. No existe tope, a no ser que el reglamento lo indique.”

Esta pequeña nota que hace referencia a la cuota de administración dista mucho de la realidad legal de las copropiedades.

Pero entonces ¿Cuánto debe incrementarse la cuota de administración?

Según la ley 675 de 2001 las expensas comunes son erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Su modificación o incremento depende de forma directa de los ingresos necesarios requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad: los cuales según el artículo 3 de la ley 675 de 2001 son los servicios que giran en torno a:

  • Reposición
  • Reconstrucción
  • Vigilancia
  • Servicios públicos

Por tanto, el presupuesto y la cuota de administración debe girar en torno a las necesidades de la copropiedad y su aumento o no depende de forma directa de las necesidades de la copropiedad para su correcta conservación.

Tenga en cuenta entonces que la cuota de administración y su posible incremento anual no se encuentra relacionado con el porcentaje que incremento el salario mínimo o la Inflación.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

LA VIVIENDA TURISTICA EN EL MARCO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El gobierno nacional en virtud del Decreto 2590 de 2009 sostiene que cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos interiores a treinta días calendarios, en forma habitual, se considera prestador de servicios de Vivienda turística, si se cumplen los requisitos allí mencionados:

  1. Habitualidad.
  2. Título Oneroso.

 Se deberá inscribir en el Registro Nacional de Turismo para lograr prestar este servicio, de lo contrario se verá inmerso en sanciones contenidas en la normatividad vigente.

tursimoFrente a esto la norma es clara el prestador de servicios de vivienda turística debe cumplir con las obligaciones legales derivadas de la prestación de servicios turísticos so pena de verse inmerso en procesos administrativos que pueden terminar en multas por incumplimiento de las mismas.

 Ante estas obligaciones el panorama quien presta servicios de turismo debe estar acorde a la normatividad vigente, sin embargo, el panorama se complica cuando la ley 1558 de 2012 en el artículo 34 contempla obligaciones para los administradores de propiedad horizontal al indicar lo siguiente:

Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

turismo 2Y entonces viene la polémica ¿porque se sanciona al administrador de la copropiedad si el que debe cumplir la obligación es el prestador del servicio de vivienda turística?  Porque el administrador es el representante legal de la copropiedad y tiene como función velar porque el reglamento de propiedad horizontal se cumpla a cabalidad, y denunciar situaciones que no se ajusten a él, al consejo de administración a la asamblea de copropietarios o en su defecto a las autoridades competentes.

La posibilidad de realizar la prestación del servicio de vivienda turística dentro de una copropiedad debe contemplarse en el reglamento de propiedad horizontal establezca de forma expresa la posibilidad de destinarlos para uso turístico previo el cumplimiento de los requisitos de ley para el efecto.

Ya que de esta autorización y la prestación del servicio de vivienda turística se desprenden otro tipo de obligaciones para la copropiedad, como, por ejemplo:

Diligenciar y conservar las tarjetas de Registro:

Es requisito diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro que deberá permanecer en la administración del edificio o conjunto residencial, para efectos de control y contener como mínimo la siguiente información:

Del apartamento o vivienda turística

  1. Nombre del edificio, conjunto residencial o inmueble destinado a vivienda turística.
  2. Dirección.
  3. Identificación del inmueble (apartamento, casa o habitación que se ocupa).
  4. Nombre del propietario del inmueble.
  5. Valor de la tarifa diaria del servicio de hospedaje.
  6. Número de habitaciones y cupo máximo de personas a ocupar el inmueble.

De los huéspedes

  1. Identificación del huésped y de sus acompañantes.
  2. Nacionalidad.
  3. Dirección y teléfono del lugar de residencia.
  4. Lugar de procedencia.
  5. Lugar de destino.
  6. Fecha de entrada.
  7. Fecha de salida.
  8. Forma de pago.
  9. Firma del huésped.

De conformidad con lo dispuesto en el Decreto 2590 de 2009, artículo 4°, es obligación para la Copropiedad conservar en archivo, las tarjetas de registro de cada huésped, por un tiempo mínimo de cinco (5) años contados a partir de la fecha de salida.

Obligación que permite la seguridad del usuario del servicio turísticos, el registro de quien presta el servicio, seguridad y control para la copropiedad en cuanto a aquellos inmuebles que no prestan tal servicio.

¿Cómo prueba el administrador tal situación?

 El tema probatorio para el administrador es el que genera riesgos mayores dudas ¿Cómo pruebo que en el apartamento 305 se prestan servicios turísticos? Es una pregunta recurrente para nuestros administradores razón por la cual prefieren abstenerse de cumplir tal obligación, no obstante, el reporte puede ser generado por cualquier tercero que tenga interés, por ejemplo  un copropietario que no se encuentra a gusto con tal servicio y presente la solicitud de investigación por parte del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, revisión que a través de diversos mecanismos probatorios: testimonios, grabaciones, minutas de vigilancia y demás es posible demostrar la prestación de servicio de vivienda turística y por tanto la omisión del administrador en la denuncia de tal comportamiento de prestación de servicio turístico irregular.

Por eso señor administrador(a) es importante que usted conozca sus obligaciones y sepa que su no cumplimiento le puede generar sanciones económicas que pueden ir mas allá que un simple dolor de cabeza.

 

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACIÓN P.H.