¿QUIEN DEBE REALIZAR EL COBRO DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LAS COPROPIEDADES?

En primera instancia, es de precisar que el régimen de propiedad horizontal ha establecido que el administrador es quien está facultado para “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.” De acuerdo con el artículo 51, numeral 8 de la ley 675 de 2001.

Lo que nos indica que el procedimiento con el que cuenta la propiedad horizontal para recuperar la cartera morosa es a través del cobro judicial; contrario sensu, cualquier otro acto emprendido por los órganos directivos de la copropiedad y que transgredan los derechos fundamentales no estaría dentro de la legalidad.

Circunstancia que ha sido ya analizada por la Corte Constitucional en la sentencia T-630 del 28 de noviembre de 1997, MP Alejandro Martínez Caballero, en la que se pone en evidencia como la suspensión de servicios por parte de la administración de la propiedad horizontal es relativa de acuerdo con cada caso, en particular conforme advierte para lo referente al servicio de citofonía y correspondencia. En tanto otros servicios como el de la piscina y medios recreativos se considera que pueden ser suspendidos a los morosos sin que por ello se viole derecho alguno.  De otra parte, procede excepcionalmente el amparo constitucional en aquellos actos que transgredan los derechos fundamentales de los residentes de la copropiedad (Sentencia T-146 de 2003).

Finalmente es del caso señalar que es una obligación de los propietarios de los bienes privados el pago oportuno de las respectivas cuotas o expensas comunes conforme lo ordena el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, cuyo pago por fuera de los plazos acordados genera intereses moratorios equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, disposición establecida en el artículo 30  de la Ley 675 de 2001.

Este pago tiene importancia para el buen funcionamiento y mantenimiento de los servicios y bienes comunes en la copropiedad, dentro de los cuales se puede enumerar los servicios públicos domiciliarios de las áreas comunes, los pagos de la celaduría o portería, las primas de los seguros de las áreas comunes, las reparaciones que deban realizarse por el deterioro natural de la edificación en sus zonas comunes, aseo, mantenimiento de ascensores y demás componentes de las áreas comunes que hacen parte de la copropiedad y que su adecuada presentación y funcionamiento hacen del edificio un mejor sitio para vivir en comunidad.

Fuente: Acciones Contra Morosos, Derecho de Petición No. 4120-E1-8045 del22 de enero de 2010. Ministerio de Ambiente, vivienda  Desarrollo territorial.

EL PAGO DE EXPENSAS COMUNES A LA ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL

La presente entrada fue escrita a raíz de la pregunta realizada la semana pasada por un lector de nuestro blog, en su mensaje el lector nos consultaba lo siguiente:

Buen día:

Quisiera conocer la jurisprudencia que estipule a partir de qué momento un conjunto en construcción puede cobrar las cuotas de administración porque según entiendo eso se puede hacer legalmente una vez que el constructor haya entregado el 51% de los apartamentos o casas a sus propietarios. Mi consulta se debe a que compré un apartamento el cual me fue ya entregado pero el conjunto solo ha sido entregado a sus propietarios en menos de un 25%.

Debo pagar esa admón?

Se tiene un administrador provisional que impuso la constructora pero no se ha hecho ninguna asamblea ni reunión para establecer dichos cobros.

 Para dar respuesta al interrogante antes planteado se hace necesario remitirse a la Ley 675 de 2001 la cual en su artículo 29 sostiene:

 “Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”

 La mencionada norma indica que el pago de las expensas comunes se debe efectuar siempre que se preste el servicio de administración y servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal, esta prestación de servicios sin duda puede ser cobrada por el propietario inicial en su calidad de administrador provisional.

Imagen libro

 Aunado a lo anterior, es necesario decir, que si bien es cierto la determinación de las expensas comunes  se efectúa cuando la asamblea aprueba el presupuesto anual de la copropiedad, también lo es que, la ley 675 de 2001 guarda silencio respecto a la forma en la cual el administrador provisional debe determinar las expensas comunes, por lo tanto el propietario inicial debe contar con el respectivo presupuesto provisional de gastos, con el cual se logre establecer el correspondiente monto con el que deben contribuir al pago de expensas comunes necesarias los propietarios de los bienes privados.

 Por ende es errado creer que el cobro de expensas comunes solo se podrá efectuar luego de la entrega del propietario inicial de la administración a los propietarios bajo el presupuesto contenido en el artículo 52 de la ley 675 de 2001

 Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

logo moodlePor cuanto este artículo hace referencia al momento en el cual el administrador provisional (propietario inicial) esta obligado a hacer entrega de la administración a la asamblea general es decir cuando ya se ha enajenado el 51% de las unidades privadas de la copropiedad, más NO indica que es a partir de este momento que los propietarios de unidades privadas se encuentran obligados a pagar expensas comunes, esta obligacion surge en el momento en que se hace uso de servicios necesarios para el sostenimiento y mantenimiento de la copropiedad, sin importar el porcentaje de enajenación, que para el caso particular planteado por nuestro lector es menor al 25%, estos propietarios que deberán sufragar los gastos ocasionados por los servicios que la administración provisional provea (vigilancia, aseo, entre otros) debidamente justificados conforme al coeficiente de propiedad, conforme lo indica la ley 675 de 2001.

Finalmente es necesario decir que la Constructora en este caso no impuso el administrador provisional, es la Ley 675 de 2001 la que le faculta para tener la prerrogativa de nombrarlo en virtud del mencionado articulo 52 de la Ley que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.

 Post. Basado en el concepto del Ministerio de Ambiente, Vivienda y desarrollo territorial No. 1200-2-170309 del 12 de enero de 2011.

EL AUMENTO DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Enero es el mes en el cual se reajustan algunos valores que afectan el bolsillo de los colombianos, dentro de los rubros que se modifican se encuentra el de las cuotas de administración o expensas comunes, las cuales son aprobadas por la asamblea general de copropietarios, una de las discusiones mas frecuentes en estas reuniones gira en torno a cuanto es el porcentaje que se debe incrementar: algunos argumentan que la cuota de administración debe aumentarse de acuerdo con la inflación, otros de acuerdo con el aumento realizado por el gobierno nacional al salario mínimo.

Esta creencia popular del porcentaje que se aumenta año a año a las expensas comunes es reforzada por artículos escritos por personas que desconocen el régimen especial de la propiedad horizontal, al respecto el periódico el Tiempo en su artículo titulado el Lo que sube con aumento del mínimo fijado por el Gobierno para el 2018” publicado el 3 de enero de 2018,afirma lo siguiente:  La cuota de administración de los conjuntos residenciales suele incrementarse con base en el mínimo o la inflación. Sin embargo, los propietarios discuten en los primeros meses del año desde cuándo rige. No existe tope, a no ser que el reglamento lo indique.”

Esta pequeña nota que hace referencia a la cuota de administración dista mucho de la realidad legal de las copropiedades.

Pero entonces ¿Cuánto debe incrementarse la cuota de administración?

Según la ley 675 de 2001 las expensas comunes son erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Su modificación o incremento depende de forma directa de los ingresos necesarios requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad: los cuales según el artículo 3 de la ley 675 de 2001 son los servicios que giran en torno a:

  • Reposición
  • Reconstrucción
  • Vigilancia
  • Servicios públicos

Por tanto, el presupuesto y la cuota de administración debe girar en torno a las necesidades de la copropiedad y su aumento o no depende de forma directa de las necesidades de la copropiedad para su correcta conservación.

Tenga en cuenta entonces que la cuota de administración y su posible incremento anual no se encuentra relacionado con el porcentaje que incremento el salario mínimo o la Inflación.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

¿SE DEBE PAGAR CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN AL CONSTRUCTOR?

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En principio se hace necesario precisar que el cobro de las cuotas de administración tiene como objetivo cubrirlos gastos propios de la administración (definitiva o provisional) y prestación de servicios comunes (vigilancia, aseo, energía, acueducto, entre otros) siendo una obligación de índole legal que los propietarios de los bienes privados contribuir a dicho pago.

Aunado a lo anterior, es necesario decir que la administración provisional del edificio o conjunto es una facultad que otorga el régimen de propiedad horizontal al propietario inicial (constructor), hasta tanto se nombre al administrador definitivo o se haya terminado la construcción y enajenación de bienes privados que representen por lo menos el 51% del coeficiente de copropiedad.

En virtud de lo anterior,  el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial indica que es dable al propietario inicial (constructor) realizar el cobro de cuotas de la administración tenientes a sufragar los gastos de administración provisional y prestación de servicios comunes proporcionados a los propietarios de unidades privadas.

Luego de realiza la entrega de la administración provisional a la administración definitiva y la constructora aún conserva como propietaria unidades privadas, deberá pagar la cuota de administración de sus unidades privadas, salvo que, en el reglamento de propiedad horizontal exista una cláusula que suelen colocar los constructores en los cuáles exime de pagar expensas comunes al propietario inicial.

Sí este es el caso en el cual usted se encuentra una solución viable ante este hecho es citar a asamblea general y con un porcentaje del 70% de coeficiente de propiedad aprobar que se elimine esta cláusula estatutaria del reglamento.