EL AUMENTO DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Enero es el mes en el cual se reajustan algunos valores que afectan el bolsillo de los colombianos, dentro de los rubros que se modifican se encuentra el de las cuotas de administración o expensas comunes, las cuales son aprobadas por la asamblea general de copropietarios, una de las discusiones mas frecuentes en estas reuniones gira en torno a cuanto es el porcentaje que se debe incrementar: algunos argumentan que la cuota de administración debe aumentarse de acuerdo con la inflación, otros de acuerdo con el aumento realizado por el gobierno nacional al salario mínimo.

Esta creencia popular del porcentaje que se aumenta año a año a las expensas comunes es reforzada por artículos escritos por personas que desconocen el régimen especial de la propiedad horizontal, al respecto el periódico el Tiempo en su artículo titulado el Lo que sube con aumento del mínimo fijado por el Gobierno para el 2018” publicado el 3 de enero de 2018,afirma lo siguiente:  La cuota de administración de los conjuntos residenciales suele incrementarse con base en el mínimo o la inflación. Sin embargo, los propietarios discuten en los primeros meses del año desde cuándo rige. No existe tope, a no ser que el reglamento lo indique.”

Esta pequeña nota que hace referencia a la cuota de administración dista mucho de la realidad legal de las copropiedades.

Pero entonces ¿Cuánto debe incrementarse la cuota de administración?

Según la ley 675 de 2001 las expensas comunes son erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Su modificación o incremento depende de forma directa de los ingresos necesarios requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la copropiedad: los cuales según el artículo 3 de la ley 675 de 2001 son los servicios que giran en torno a:

  • Reposición
  • Reconstrucción
  • Vigilancia
  • Servicios públicos

Por tanto, el presupuesto y la cuota de administración debe girar en torno a las necesidades de la copropiedad y su aumento o no depende de forma directa de las necesidades de la copropiedad para su correcta conservación.

Tenga en cuenta entonces que la cuota de administración y su posible incremento anual no se encuentra relacionado con el porcentaje que incremento el salario mínimo o la Inflación.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

¿SE DEBE PAGAR CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN AL CONSTRUCTOR?

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En principio se hace necesario precisar que el cobro de las cuotas de administración tiene como objetivo cubrirlos gastos propios de la administración (definitiva o provisional) y prestación de servicios comunes (vigilancia, aseo, energía, acueducto, entre otros) siendo una obligación de índole legal que los propietarios de los bienes privados contribuir a dicho pago.

Aunado a lo anterior, es necesario decir que la administración provisional del edificio o conjunto es una facultad que otorga el régimen de propiedad horizontal al propietario inicial (constructor), hasta tanto se nombre al administrador definitivo o se haya terminado la construcción y enajenación de bienes privados que representen por lo menos el 51% del coeficiente de copropiedad.

En virtud de lo anterior,  el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial indica que es dable al propietario inicial (constructor) realizar el cobro de cuotas de la administración tenientes a sufragar los gastos de administración provisional y prestación de servicios comunes proporcionados a los propietarios de unidades privadas.

Luego de realiza la entrega de la administración provisional a la administración definitiva y la constructora aún conserva como propietaria unidades privadas, deberá pagar la cuota de administración de sus unidades privadas, salvo que, en el reglamento de propiedad horizontal exista una cláusula que suelen colocar los constructores en los cuáles exime de pagar expensas comunes al propietario inicial.

Sí este es el caso en el cual usted se encuentra una solución viable ante este hecho es citar a asamblea general y con un porcentaje del 70% de coeficiente de propiedad aprobar que se elimine esta cláusula estatutaria del reglamento.