LAS BUENAS PRÁCTICAS DEL ADMINISTRADOR: RECUERDE SER CUIDADOSO Y METICULOSO EN LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDA DE UN INMUEBLE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El administrador de propiedad horizontal, tiene como función principal ser el representante legal de la propiedad horizontal, tarea que exige no solo ejecutar su labor con la mayor responsabilidad sino también con suma diligencia y cuidado.

imposisicionDentro de las funciones legales que tiene el administrador de propiedad horizontal el artículo 51 en el numeral 8 se encuentra “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de propietarios u ocupantes de bines de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”

Con el objeto de facilitar esta tarea encomendada por el artículo 51, la misma norma contempla una facultad muy especial que le otorga al administrador en el artículo 48, indicando lo siguiente:

Solo podrá exigirse por el juez competente como anejos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado(a un abogado en ejercicio) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

propiedadEsta facultad, que se le otorga al administrador es una tarea que debe ejercerse atendiendo al principio de la buena fe, ya que es el administrador quien puede determinar cual es la deuda que tiene el inmueble objeto de la posible demanda ejecutiva, por cuanto no solo es el responsable de emitir el certificado que opera como título ejecutivo para el cobro judicial de lo adeudado, sino también quien dentro de sus funciones legales tiene la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

Por tal razón, esta tarea tan delicada de no llevarse de forma debida (incluir valores inexistentes, o que ya se hubiesen cancelado, o multas o cuotas extraordinarias que no tengan soporte legal) puede derivar en la comisión de tipos penales tales como:

  • Falsedad ideologica en documento privado.
  • Fraude procesal

Conductas penales que pueden generar penas privativas de la libertad, como aconteció con el administrador del “edificio Moanack Propiedad Horizontal”, quien al expedir un certificado de deuda que no se ajustaba a la realidad fue condenado en el año 2017 a pena privativa de la libertad de 6 años y multa por un valor de 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes. (lea la sentencia SU004/18 aquí)

obligacionPara evitar este tipo de situaciones, como administrador, antes de emitir un certificado de deuda usted deberá:

  • Verificar la existencia de la deuda en la contabilidad, es recomendable que si tiene saldos por identificar notifique a los propietarios con antelación con el proposito que adjunten posibles pagos no conciliados.
  • Si el cobro es una multa o sanción recuerde que este debe estar debidamente soportado por acta que imponga tal sanción emitida por el consejo de administración o por la asamblea conforme a lo que indique el reglamento de propiedad horizontal (los administradores NO tienen la potestad de imponer sanciones)
  • Si el cobro es una cuota extraordinaria, recuerde que la misma debe encontrarse dentro del Acta de asamblea en la cual se aprobó, ya que es la único organo de administración que tiene la facultad de imponer estas cargas pecuniarias.

Recuerde siempre la enorme responsabilidad que usted tiene como administrador de una propiedad horizontal, y realice su labor con amor, disciplina, pasión y buena fe.

Un abrazo fraterno.

Diana Carolina Ruiz Muñoz.

Directora Corporación P.H.

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LA FUERZA VINCULANTE DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL. LO QUE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE SABER

Existe un cumulo de sentencias de tutela donde se ha visto involucrada la propiedad horizontal, en diferentes fallos la Corte Constitucional ha sido enfática en determinar los casos en los cuales la tutela es procedente contra la propiedad horizontal. si quieres mas información lee nuestro artículo: La tutela en la propiedad horizontal), no obstante, existe entre los administradores desconocimiento sobre cual es el efecto de las sentencias emitidas por el juez constitucional, con base en lo anterior hemos diseñado esta infografía de fácil comprensión que le permitirá tener claro cual es el efecto de las sentencias emitidas por la Corte Constitucional, que sin duda alguna será de gran ayuda en su diario vivir en la oficina de la administración de propiedad horizontal.

Esperamos que esta información sea de su ayuda e interés.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora Corporación P.H.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL TAMBIÉN TIENEN OBLIGACIONES EN TORNO A LA PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN

Con la expedición del Decreto 090 de 2018 se redujo el número de personas jurídicas que tiene la obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Bases de Datos de la Superintendencia de Industria y Comercio, eximiendo a la mayoría de las copropiedades de realizar este registro, no obstante, se hace necesario indicar que se deben cumplir con las obligaciones que se derivan de la ley 1581 de 2012 norma que se encuentra reglamentada en el Decreto 1377 de 27 de junio de 2013; así las cosas, la copropiedad deberá cumplir con las siguientes tareas que le permitan dar un adecuado manejo a la información de los copropietarios y residentes, con el propósito de garantizar derechos, libertades y garantías constitucionales a que se refiere el artículo 15 de la Constitución Política; así como el derecho a la información consagrado en el artículo 20 de la misma, para lo cual la administración de la copropiedad, deberá contar con los siguientes elementos:

  • El aviso de privacidad.
  • El procedimiento para obtener la autorización del titular previo al inicio del tratamiento.
  • Herramientas que garanticen condiciones de seguridad adecuadas para evitar la adulteración, pérdida, consulta, uso o acceso fraudulento sobre la información.
  • Medidas tecnológicas para proteger los datos personales y sensibles.
  • Manual interno de políticas y procedimientos para cumplir con la Ley sobre protección de datos.
  • Elaborar las políticas del tratamiento de la información y suministrarlas al registro nacional de bases de datos, el cual está a cargo de la Superintendencia de Industria y Comercio.

Así las cosas, si bien es cierto, ya no es obligación de las copropiedades realizar el registro de sus bases de datos, también lo es que no se puede perder de vista que las copropiedades tienen otras obligaciones derivadas de la protección de datos.

No pierda de vista

Las sanciones para los encargados y los responsables del tratamiento de datos personales que pueden ser la misma persona natural o jurídica de naturaleza privada, están en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio, y van desde:

  • Multas de carácter personal o institucional hasta por 2.000 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes.
  • Suspensión de las actividades relacionadas con el tratamiento hasta por seis meses.
  • Cierre temporal de las operaciones relacionadas con el tratamiento.
  • Cierre inmediato y definitivo de la operación que involucre el tratamiento de datos.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

LA IMPLEMENTACIÓN DE SG-SST EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL LOS DIEZ PASOS DEL MINISTERIO DE TRABAJO

El nuevo reto para las copropiedades es la implementación de sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST), en la actualidad existen muchas ofertas onerosas o gratuitas que buscan indicarle a los administradores y consejos de administración como hacer la implementación de este sistema, con el lleno de los requisitos legales y sin incurrir en costos elevados a la copropiedad.

seguridad 3Para esto es viable señor administrador recomendarle la lectura de la guía de implementación realizada por el Ministerio de Trabajo “Guía técnica de implementación del SG-SST para Mipymes” en este documento usted encontrará información valiosa para su implementación conforme a las exigencias legales, así como formatos que le ayudaran a cumplir con su tarea.

Esta guía nos resumen en 10 pasos que debemos seguir para una correcta implementación, los cuales son los siguientes.

PASO 1: Evaluación inicial

Este paso ya debe haberlo realizado y tenerlo documentado recuerde que el plazo venció el 31 de agosto de 2017. Este paso es el más importante ya que este es el pilar fundamental en el cual se asienta todo el sistema de gestión, razón por la cual deberá ser muy cuidadoso en su realización, deberá incluir los siguientes elementos:

  1. seguridadLa identificación de la normatividad vigente en materia de riesgos laborales incluyendo los estándares mínimos del Sistema de Garantía de Calidad del Sistema General de Riesgos Laborales para empleadores, que se reglamenten y le sean aplicables.
  2. Descripción de los peligros identificados hasta el momento.
  3. Identificación de amenazas y la evaluación de la vulnerabilidad frente a ellas, incluyendo reportes que se deben generar anualmente.
  4. El cumplimiento del programa de capacitación anual, establecido por la copropiedad, incluyendo la inducción y reinducción para los trabajadores dependientes, cooperados, en misión y contratistas.
  5. Evaluación de la eficacia de las medidas de control aplicadas hasta el momento
  6. Verificación de cumplimiento del programa anual de capacitación.
  7. Históricos de enfermedad y accidentalidad, estadísticas y descripción sociodemográfica del personal
  8. Evaluación de los indicadores de SG-SST formulados hasta el momento

Paso 2. Riesgos y peligros

En este paso la copropiedad debe realizar la identificación de los peligros y la valoración, evaluación y gestión de los riesgos. Este proceso se debe realizar anualmente, cuando ocurra un accidente mortal o u evento catastrófico, o cuando haya cambio de procesos, de equipos o instalaciones.

La copropiedad debe adoptar una metodología para realizar este proceso. En la “Guía técnica de implementación del SG-SST para MIPYMES”, del Ministerio de Trabajo, se propone una metodología, con su respectivo formato, para organizaciones que no tengan actividades de alto riesgo.

En esta fase se deben diseñar las medidas de prevención y control para enfrentar, mitigar y/o minimizar cada uno de los peligros y riesgos detectados.

Paso 3. Política y objetivos

seguridad 4La política de SG-SST debe plantearse por escrito y se revisa cada año. Es necesario que incluya la fecha y la firma del representante legal de la copropiedad y debe contener los siguientes puntos:

  • Nombre y actividad de la empresa
  • Alcance (referencia a todos los centros de trabajo y todos los trabajadores, contratistas y subcontratistas)
  • Lineamientos frente a los peligros y al tamaño de la empresa
  • Compromiso de la empresa frente al SG-SST
  • Cómo se articula con las demás políticas de gestión
  • Documentación

La política debe ser difundida en todos los niveles de la copropiedad.

Los objetivos, por su parte, deben ser claros, medibles, cuantificables y contener metas específicas. Es muy importante que resulten coherentes con el plan de trabajo anual y con todos los demás componentes del sistema, incluyendo la normatividad vigente. También es necesario que estén documentados y que sean comunicados a toda la organización. Se revisan anualmente.

El plan de trabajo anual es la herramienta que permite aplicar el SG-SST, durante el lapso de un año, este plan debe incluir al menos: metas, responsables, recursos (técnicos, financieros y de personal) y cronograma. Se exige que vaya firmado por el responsable del SG-SST dentro de la organización y por el empleador.

Paso 5. Programa de capacitación

Incluye el curso de inducción y reinducción y los diferentes cursos o capacitaciones sobre seguridad y salud en el trabajo, con base en los peligros identificados y los riesgos valorados y evaluados.

Para elaborar el plan de capacitación deben tomarse en cuenta los siguientes aspectos:

  • Identificación de las necesidades de capacitación, entrenamiento y/o actualización
  • Temas básicos requeridos por: brigada, COPASST o vigía, alta dirección y trabajadores
  • Objetivo
  • Alcance
  • Contenido
  • Personas a capacitar

El propósito final es el de definir cuál es la formación que debe impartir la copropiedad para garantizar que los funcionarios ejecuten su labor de una manera segura para ellos mismos y para todo el sistema. Obviamente, es necesario determinar los recursos que se requieren para cumplir con las exigencias de capacitación.

Mitos y realidades de la implementación en la SG-SST en propiedad horizontal

Paso 6. Manejo de emergencias

En esta fase se debe elaborar un Plan de prevención, preparación y respuesta ante emergencias. El producto central es el Plan de emergencias. Para desarrollar este paso, se deben identificar las amenazas que pueden dar lugar a una emergencia, los recursos disponibles para enfrentarla y el grado de vulnerabilidad de la empresa frente a cada emergencia potencial.

El Plan de prevención, preparación y respuesta ante emergencias, implica entonces:

  • Valoración y evaluación de los riesgos y su alcance
  • Diseño de procedimientos para prevenir o mitigar el impacto de las emergencias
  • Asignación de recursos
  • Elaboración de planos, rutas de evacuación y otras herramientas para reducir la vulnerabilidad
  • Información, capacitación y entrenamiento para enfrentar emergencias
  • Planificación de simulacros (mínimo 1 al año)
  • Capacitación y dotación de la brigada de emergencias
  • Planificación de revisiones para equipos de emergencia y señalización
  • Articulación del plan con los actores del entorno de la organización

Paso 7. Reporte e investigación

seguridad 2Las empresas tienen la obligación de hace un reporte de todos los accidentes y enfermedades laborales a las ARL, con copia al trabajador. El trámite debe hacerse máximo 2 días después de haberse registrado el hecho. Si el accidente es grave o mortal, también debe reportarlo a la Dirección Territorial del Ministerio de Trabajo.

También se consagra la obligación de investigar todos los accidentes e incidentes de trabajo, dentro de los 15 días siguientes a los hechos. En caso de accidente grave o mortal, la empresa debe remitir la investigación a la ARL.

La investigación debe estar orientada por lo señalado en la Resolución 1401 de 2007 y tiene que generar acciones de mejora. Se debe adoptar una metodología específica para determinar las causas del evento.

 

Toda copropiedad debe establecer unos requisitos específicos para contratar servicios y un procedimiento concreto para adquirir bienes. Respecto a la contratación, básicamente deben verificar que los contratantes estén afiliados al Sistema de Riesgos Laborales y cumplan con la normatividad del SG-SST.

En cuanto a la adquisición de bienes, la copropiedad debe definir los requerimientos que deben cumplir los bienes y/o servicios para que preserven la salud y la integridad de los trabajadores y de las instalaciones.

La organización debe encargarse de difundir sus lineamientos en materia de SG-SST a todos los interesados.

Paso 9. Medición y evaluación de la gestión

Las copropiedades están obligadas a diseñar indicadores de estructura, proceso y resultado, con su respectiva ficha técnica. En su orden, miden el acceso de todo el personal a los recursos y políticas del SG-SST, el grado de desarrollo e implementación del sistema y los cambios alcanzados durante un periodo determinado.

Paso 10. Acciones preventivas o correctivas

A partir de la información aportada por las inspecciones, investigaciones, auditorías, revisiones y todas aquellas actividades que hagan seguimiento y evaluación al SG-SST, la organización debe plantear medidas de prevención o corrección para el sistema. El resultado de este proceso es un plan de acción.

Si desea leer la “Guía técnica de implementación del SG-SST para Mipymes” descárguela aquí.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

DIRECTORA

CORPORACIÓN P.H.

LA VIVIENDA TURISTICA EN EL MARCO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El gobierno nacional en virtud del Decreto 2590 de 2009 sostiene que cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos interiores a treinta días calendarios, en forma habitual, se considera prestador de servicios de Vivienda turística, si se cumplen los requisitos allí mencionados:

  1. Habitualidad.
  2. Título Oneroso.

 Se deberá inscribir en el Registro Nacional de Turismo para lograr prestar este servicio, de lo contrario se verá inmerso en sanciones contenidas en la normatividad vigente.

tursimoFrente a esto la norma es clara el prestador de servicios de vivienda turística debe cumplir con las obligaciones legales derivadas de la prestación de servicios turísticos so pena de verse inmerso en procesos administrativos que pueden terminar en multas por incumplimiento de las mismas.

 Ante estas obligaciones el panorama quien presta servicios de turismo debe estar acorde a la normatividad vigente, sin embargo, el panorama se complica cuando la ley 1558 de 2012 en el artículo 34 contempla obligaciones para los administradores de propiedad horizontal al indicar lo siguiente:

Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

turismo 2Y entonces viene la polémica ¿porque se sanciona al administrador de la copropiedad si el que debe cumplir la obligación es el prestador del servicio de vivienda turística?  Porque el administrador es el representante legal de la copropiedad y tiene como función velar porque el reglamento de propiedad horizontal se cumpla a cabalidad, y denunciar situaciones que no se ajusten a él, al consejo de administración a la asamblea de copropietarios o en su defecto a las autoridades competentes.

La posibilidad de realizar la prestación del servicio de vivienda turística dentro de una copropiedad debe contemplarse en el reglamento de propiedad horizontal establezca de forma expresa la posibilidad de destinarlos para uso turístico previo el cumplimiento de los requisitos de ley para el efecto.

Ya que de esta autorización y la prestación del servicio de vivienda turística se desprenden otro tipo de obligaciones para la copropiedad, como, por ejemplo:

Diligenciar y conservar las tarjetas de Registro:

Es requisito diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro que deberá permanecer en la administración del edificio o conjunto residencial, para efectos de control y contener como mínimo la siguiente información:

Del apartamento o vivienda turística

  1. Nombre del edificio, conjunto residencial o inmueble destinado a vivienda turística.
  2. Dirección.
  3. Identificación del inmueble (apartamento, casa o habitación que se ocupa).
  4. Nombre del propietario del inmueble.
  5. Valor de la tarifa diaria del servicio de hospedaje.
  6. Número de habitaciones y cupo máximo de personas a ocupar el inmueble.

De los huéspedes

  1. Identificación del huésped y de sus acompañantes.
  2. Nacionalidad.
  3. Dirección y teléfono del lugar de residencia.
  4. Lugar de procedencia.
  5. Lugar de destino.
  6. Fecha de entrada.
  7. Fecha de salida.
  8. Forma de pago.
  9. Firma del huésped.

De conformidad con lo dispuesto en el Decreto 2590 de 2009, artículo 4°, es obligación para la Copropiedad conservar en archivo, las tarjetas de registro de cada huésped, por un tiempo mínimo de cinco (5) años contados a partir de la fecha de salida.

Obligación que permite la seguridad del usuario del servicio turísticos, el registro de quien presta el servicio, seguridad y control para la copropiedad en cuanto a aquellos inmuebles que no prestan tal servicio.

¿Cómo prueba el administrador tal situación?

 El tema probatorio para el administrador es el que genera riesgos mayores dudas ¿Cómo pruebo que en el apartamento 305 se prestan servicios turísticos? Es una pregunta recurrente para nuestros administradores razón por la cual prefieren abstenerse de cumplir tal obligación, no obstante, el reporte puede ser generado por cualquier tercero que tenga interés, por ejemplo  un copropietario que no se encuentra a gusto con tal servicio y presente la solicitud de investigación por parte del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, revisión que a través de diversos mecanismos probatorios: testimonios, grabaciones, minutas de vigilancia y demás es posible demostrar la prestación de servicio de vivienda turística y por tanto la omisión del administrador en la denuncia de tal comportamiento de prestación de servicio turístico irregular.

Por eso señor administrador(a) es importante que usted conozca sus obligaciones y sepa que su no cumplimiento le puede generar sanciones económicas que pueden ir mas allá que un simple dolor de cabeza.

 

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

CORPORACIÓN P.H.

FORO EL FUTURO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El 14 de agosto de 2017 se llevó a cabo en el salón Boyacá en el Congreso de la Republica foro organizado por la representante a la cámara Olga Lucia Velázquez como promotora del proyecto de ley 131 de 2016 que reforma la ley 675 de 2001, es de resaltar que este tipo de eventos son un paso que permite entre ver que el sector de la propiedad horizontal ya se encuentra en la mira del gobierno, no obstante como todo, en rio revuelto ganancia de pescador, fue posible ver uno tras otro de los ponentes del foro diversas posturas entre las cuales solo unas pocas iban orientadas a la búsqueda de soluciones a tantas necesidades y problemáticas que presenta la propiedad horizontal en la actualidad.

Para nadie es un secreto que de forma empírica y a través del ensayo y error es que los administradores, propietarios, residentes, comerciantes, y por qué no expertos asesores han aprendido a manejar este régimen especial de dominio, esfuerzo y lucha que en lugar de evidenciar un gremio sólido, aún se encuentra en construcción, una construcción difícil de ejecutar porque en el ambiente se siente aun como el interés particular de algunos pocos busca imponer a la propiedad horizontal una reglamentación que le permita lucrarse en medio de este océano azul, más no una verdadera solución a los conflictos que a diario se presentan dentro del manejo de las copropiedades.

Posturas tan diversas como la búsqueda de certificación de competencias laborales como solución a la idoneidad del administrador de propiedad horizontal (que es en la actualidad realizada no solo por el SENA sino también por entidades privadas que cobran por tal servicio entre 2 a 3 millones de pesos al administrador) o posturas que buscan evitar la profesionalización del administrador por cuanto es viable su formación a través de la educación continuada o informal con cursos o diplomados que por directrices del Ministerio de Educación no deben superar un límite de 160 horas, pareciera que con el fin de no lesionar sus lucrativos negocios perdieran de vista que uno de los flagelos de la copropiedad es la falta de conocimiento del régimen de algunos administradores de propiedad horizontal que ven este noble oficio una forma de hacerle el quite al desempleo sin importar su desconocimiento o el costo tan alto que en ocasiones genera la improvisación o el desconocimiento, sin duda alguna las posturas particulares con intereses personales, poco o nada aportan a nuestra comunidad.

La labor de administrador de la propiedad horizontal debe verse como una profesión y no como un oficio, no es una tarea sencilla sin embargo, se hace necesario que se procure la búsqueda de mejores condiciones para quienes han hecho de la administración de la propiedad horizontal no solo la forma de obtener su sustento sino también la carrera de su vida.

como Directora de un Centro de Educación sobre el régimen de propiedad horizontal que opera bajo la modalidad de educación informal, debo manifestar que no se le debe tener miedo al cambio, si la difícil tarea de administrar propiedad horizontal debe formalizarse y debe trasladarse el aprendizaje de este oficio a las entidades de educación superior como un paso relevante para la profesionalización de la actividad, bienvenido sea el cambio, es necesario que el administrador de propiedad horizontal se empodere de su papel como GERENTE DE COMUNIDAD, que se prepare, que no improvise y que además se exija a diario con el fin de realizar su papel como constructor de ciudad de la mejor manera posible.
Luego de esos pequeños baches se hace necesario resaltar muchas propuestas que deben ser decantadas y analizadas a profundidad ya que sin duda alguna enriquecen a la propiedad horizontal:

• La necesidad de revisar las tarifas de la Superintendencia de vigilancia de acuerdo a la estratificación de las copropiedades.
• La exigencia de la capacitación previa de los propietarios antes de entregar proyectos nuevos sobre lo que significa la propiedad horizontal, como una forma de mejorar la convivencia.
• La necesidad de crear un órgano de control de la propiedad horizontal, un órgano que tenga competencias reales para solucionar las controversias dentro de la propiedad horizontal, enmarcado dentro de una Superintendencia de Propiedad horizontal.
• La reglamentación del régimen de la propiedad horizontal por parte del Ejecutivo.
• El Ofrecimiento de Confecamaras para llevar el registro único de propiedad horizontal a través de las cámaras de comercio.
• La necesidad imperativa de capacitar no solo al administrador sino también a los consejeros y miembros de comités de convivencia con el objeto de mejorar la sinergia en la administración de la copropiedad.
• Un control mayor a las constructoras con el objeto de evitar que empresas inescrupulosas jueguen con el patrimonio de los colombianos.

En definitiva fue un espacio enriquecedor, es interesante ver como estos espacios construyen nuestro gremio, la conclusión final, tenemos mucho por hacer, nuestro gremio debe trabajar a diario por mejorar, crecer y sin duda alguna profesionalizarse.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ
Directora CORPORACION P.H.

EL PROCESO SANCIONADOR EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El régimen sancionatorio en las copropiedades se encuentra expresamente reglamentado en la Ley 675 de 2001, en los artículos 59 y siguientes de la mencionada norma.
reglamento (1)

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Dentro de los aspecto importantes que deben tenerse en cuenta respecto a las sanciones que que las conductas no pecuniarias cuyo incumplimiento acarrea sanciones, son únicamente aquellas que se establecen en la ley o en le reglamento de propiedad horizontal, por tal razón la asamblea general de propietarios o el consejo de administración no podrá sancionar el incumplimiento de una conducta que no esté expresamente consagrada, antes de producirse, en la ley o el reglamento de copropiedad, aunado a lo anterior, es necesario decir que las únicas sanciones que podrán imponerse son las que se encuentran previamente establecidas en el articulo 59 de la ley 675 de 2001.

SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS Y NO PECUNIARIAS.

El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes privados del pago de las obligaciones pecuniarias, que son las que se originan en el incumplimiento de las expensas ordinarias o extraordinarias, con sus correspondientes intereses, o por multas, se sanciona mediante un tramite del proceso ejecutivo.
El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la

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ley o en le reglamento de propiedad horizontal, por parte de: propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban respondes, dará lugar previo requerimiento escrito, y con sujeción al debido proceso previamente establecido en el cual se garantice el derecho a la defensa, si hubiese lugar a la imposición de las siguientes sanciones:

  1. Publicación en lugares de amplia circulación de la copropiedad, de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superior, cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo aso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del mismo.
  3. Restricción para el uso y goce de bienes de empelo común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deportes.
En ningún caso es posible restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.