La presente entrada fue escrita a raíz de la pregunta realizada la semana pasada por un lector de nuestro blog, en su mensaje el lector nos consultaba lo siguiente:
Buen día:
Quisiera conocer la jurisprudencia que estipule a partir de qué momento un conjunto en construcción puede cobrar las cuotas de administración porque según entiendo eso se puede hacer legalmente una vez que el constructor haya entregado el 51% de los apartamentos o casas a sus propietarios. Mi consulta se debe a que compré un apartamento el cual me fue ya entregado pero el conjunto solo ha sido entregado a sus propietarios en menos de un 25%.
Debo pagar esa admón?
Se tiene un administrador provisional que impuso la constructora pero no se ha hecho ninguna asamblea ni reunión para establecer dichos cobros.
Para dar respuesta al interrogante antes planteado se hace necesario remitirse a la Ley 675 de 2001 la cual en su artículo 29 sostiene:
“Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”
La mencionada norma indica que el pago de las expensas comunes se debe efectuar siempre que se preste el servicio de administración y servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal, esta prestación de servicios sin duda puede ser cobrada por el propietario inicial en su calidad de administrador provisional.
Aunado a lo anterior, es necesario decir, que si bien es cierto la determinación de las expensas comunes se efectúa cuando la asamblea aprueba el presupuesto anual de la copropiedad, también lo es que, la ley 675 de 2001 guarda silencio respecto a la forma en la cual el administrador provisional debe determinar las expensas comunes, por lo tanto el propietario inicial debe contar con el respectivo presupuesto provisional de gastos, con el cual se logre establecer el correspondiente monto con el que deben contribuir al pago de expensas comunes necesarias los propietarios de los bienes privados.
Por ende es errado creer que el cobro de expensas comunes solo se podrá efectuar luego de la entrega del propietario inicial de la administración a los propietarios bajo el presupuesto contenido en el artículo 52 de la ley 675 de 2001
Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
Por cuanto este artículo hace referencia al momento en el cual el administrador provisional (propietario inicial) esta obligado a hacer entrega de la administración a la asamblea general es decir cuando ya se ha enajenado el 51% de las unidades privadas de la copropiedad, más NO indica que es a partir de este momento que los propietarios de unidades privadas se encuentran obligados a pagar expensas comunes, esta obligacion surge en el momento en que se hace uso de servicios necesarios para el sostenimiento y mantenimiento de la copropiedad, sin importar el porcentaje de enajenación, que para el caso particular planteado por nuestro lector es menor al 25%, estos propietarios que deberán sufragar los gastos ocasionados por los servicios que la administración provisional provea (vigilancia, aseo, entre otros) debidamente justificados conforme al coeficiente de propiedad, conforme lo indica la ley 675 de 2001.
Finalmente es necesario decir que la Constructora en este caso no impuso el administrador provisional, es la Ley 675 de 2001 la que le faculta para tener la prerrogativa de nombrarlo en virtud del mencionado articulo 52 de la Ley que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Post. Basado en el concepto del Ministerio de Ambiente, Vivienda y desarrollo territorial No. 1200-2-170309 del 12 de enero de 2011.
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